已部分銷售的住宅小區(qū)，還要全額計提土地使用稅嗎?

例：我公司開發(fā)的某住宅區(qū)，已銷售了約50%以上，且購房者多已辦理了房產(chǎn)證和土地證，即相應(yīng)的土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移購房戶而不歸我公司了。我們還要全額計提土地使用稅嗎?

對購房戶已經(jīng)辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)不再歸屬你公司所有，依《土地使用稅條例》規(guī)定精神，原則上應(yīng)是隨銷售進(jìn)度下的產(chǎn)權(quán)分割，自購房業(yè)主獲取商品房權(quán)屬證書后逐步將其相應(yīng)的土地面積從自身計稅面積中剔除，房產(chǎn)公司即不再負(fù)有計提繳納的義務(wù)，并且據(jù)我們了解，絕大多數(shù)地方稅務(wù)局也是據(jù)此執(zhí)行的。但對該土地計稅面積減除的具體操作程序，國家稅務(wù)總局和多數(shù)省市地稅機關(guān)并無明確的規(guī)定，這里援引北京市地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(京地稅地〔2005〕550號) 中對此事項的具體規(guī)定，供參照——“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。已銷售房屋的占地面積計算公式如下：已銷售房屋的占地面積=(已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總建筑面積)×總占地面積。”

但需提請您注意的是，欲獲取稅務(wù)機關(guān)對減少計稅土地面積的認(rèn)可，須提供相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的證明資料，同時也須在會計上對權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移的開發(fā)產(chǎn)品有相應(yīng)的確認(rèn)銷售收入和成本的賬務(wù)處理作為輔助和配合，而若相關(guān)預(yù)收賬款和開發(fā)產(chǎn)品仍未結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，卻即認(rèn)定土地權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或招致稅務(wù)機關(guān)不認(rèn)可貴公司相關(guān)土地不予計稅的行為，更存在直接認(rèn)定貴公司存在推遲結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入成本并滯后清算相應(yīng)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的可能，故提請貴公司注意相關(guān)稅種間和會計稅收處理的協(xié)調(diào)，規(guī)避其間潛存的稅收風(fēng)險。

土地使用稅的計算公式是什么?

計算公式為：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低額不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報財政部批準(zhǔn)。

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