未開發票的房產應如何確認收入

土地增值稅清算時，房地產轉讓銷售收入金額的確定，直接影響著土地增值稅應納稅額的計算，非常重要。尤其是在營改增以后，由于營業稅屬于價內稅而增值稅屬于價外稅的區別，同時考慮增值稅差額政策，營改增前后房地產開發企業土地增值稅清算收入確認有較大的變化，特別是按照一般計稅方法計稅項目的土地增值稅清算收入的變化。

根據 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：

未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

案例2 某房地產有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由于客戶只交了首付款30%，因此發票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產公司尚未開具發票。那么在進行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應按多少確認？

該房地產有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產公司僅開具了部分發票，但在進行土地增值稅清算時，按上述規定，則應按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認為土地增值稅收入。

如何確認土地增值稅收入

1.全額開具商品房銷售發票

案例 某房地產有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進行土地增值稅清算時，該房地產公司收入額應按多少確認？

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。

該房地產公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發票，因此應按照不含稅價格1200萬元確認土地增值稅收入。

2.銷售合同面積與實際測量面積不一致

案例 某房地產開發有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達到交付條件后，經有關部門實際測量后發現面積為126平方米，針對該問題經與客戶協商后，客戶補繳了6萬元（不含稅）的購房款。那么，針對客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認？

根據 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

因此，該房地產開發有限公司收到的客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時應予以調整。

未開發票的房產應如何確認收入？以上是我們關于企業未開發票的房產確認收入的一些介紹，希望這篇文章，可以幫助這些行業的小伙伴們了解新的稅法內容。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網，聯系我們的答疑老師。