不同情形房地產無償轉讓在土地增值稅處理時是否有區別

財稅實務不同情形房地產無償轉讓在土地增值稅處理時是否有區別？問：房地產企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？房地產企業將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）及《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

其中，所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；

（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。房地產企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局,教育局是屬于國家機關；

個人將其擁有的房產贈與其子女，均屬于列舉的“贈與”情形之一，因此，房地產企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用以及個人將其擁有的房產贈與其子女，均不繳納土地增值稅；但房地產企業將別墅贈送給某演藝明星，不屬于列舉的“贈與”情形，因此應當繳納土地增值稅。

房地產開發企業的土地增值稅清算單位如何確定

一．土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二．土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

不同情形房地產無償轉讓在土地增值稅處理時是否有區別?將房產無償贈與關聯企業，應按規定繳納土地增值稅。房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人或通過中國境內非營利的社會團體贈與教育事業等，免征土地增值稅。