以房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)處理

投資方的稅務(wù)處理 增值稅及附加稅費(fèi)

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號）第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。同時，第十一條規(guī)定，有償，指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。對于本案中A公司將房產(chǎn)投資入股換取B公司的股權(quán)行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)繳納增值稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第三條第二款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

土地增值稅

以房產(chǎn)投資入股是否涉及土地增值稅，主要看投資主體及被投資企業(yè)是否為房地產(chǎn)企業(yè)。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規(guī)定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投

資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。鑒于本案中A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此針對其投資行為征收土地增值稅。根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》（京地稅征〔2005〕557號）第六條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅。

企業(yè)所得稅

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資的行為，企業(yè)所得稅政策比較明晰。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號文件）第七條，都明確規(guī)定了企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

印花稅

企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)印花稅規(guī)定應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。假設(shè)雙方簽訂的合同未分別注明不含稅金額和增值稅稅額，A公司需繳納印花稅2萬元（4000×0.5‰）。

以房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)處理相信你已經(jīng)有所了解了，不管是企業(yè)還是個人都應(yīng)該按照規(guī)定繳納稅費(fèi)，我們都應(yīng)該做一個合格的納稅人。學(xué)校更多會計知識，敬請關(guān)注會計學(xué)堂！