房地產企業(yè)預收房款怎么納稅

所述情況在稅務方面，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2003]]83號)中有明確的規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。預計營業(yè)利潤額=預售開發(fā)產品收入x利潤率。預售收入的利潤率不得低于15%(含15%)，由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。預售開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤(或虧損)額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。而《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)進一步規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)產品未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。計算公式：預售收入毛利額=預售收入x預計毛利率。

會計核算方面則有所不同，應該按照企業(yè)會計準則和會計制度有關“收入”確認的規(guī)定進行處理。也即無論是預售收入還是現房銷售收入，在會計上必須達到可以確認收入的標準時才能確認，而通常銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：①企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;②企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;③收入的金額能夠可靠地計量;④相關的經濟利益很可能流入企業(yè);⑤相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。預售收入通常不嚴格滿足上述條件，故在會計核算上通常作為預收賬款核算，待滿足收入確認標準后再予以確認。

費用發(fā)生時對方未開收據的(收據只能作為款項收付憑證，而不能作為業(yè)務交割完成的合規(guī)依據)，你單位將無法入賬。按規(guī)定，單位購買材料物資應該取得合規(guī)票據據以入賬，否則，即使單位管理制度允許，也不符合財務管理規(guī)范的要求，而且稅務上將不允許所得稅前扣除相關費用。

房地產公司收到預收款如何開具增值稅發(fā)票實際銷售中，購買方支付預付的購房款時往往要求開具發(fā)票，在發(fā)票開具上，根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條第(十一)款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。所以，房地產企業(yè)預收款開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”。

發(fā)生增值稅納稅義務時，已開不征稅增值稅普通發(fā)票怎么處理?目前國家稅務總局還沒有政策明確。在具體實務中有以下幾種操作方式：一是按銷售額直接開增值稅發(fā)票;二是按原來開具的按未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票的方式，開紅字發(fā)票后再重新開具按銷售額開應稅的增值稅發(fā)票;三是已開票的部分不再開票，申報增值稅時，該部分按不開票收入申報。具體操作需要以主管稅務機關意見為準。在筆者看來，預收款所開具的發(fā)票相當于收據功能，應當不需要按照開具紅字發(fā)票處理，應當在交房時直接開具正式發(fā)票。

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