房地產開發企業預售業務的涉稅處理

預繳增值稅時，其應稅行為的增值稅納稅義務時間并未發生，根據財稅[2016]36號等文件的規定，預繳的增值稅必須待實際發生納稅義務時，才能抵減留抵進項稅額。

根據《企業會計準則》規定，房地產企業預售業務的會計處理為：當企業收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。

土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。房地產企業符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產時應交納土地增值稅。

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)。在實際工作中，分部計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、其它扣除項目。為了保護房地產企業的發展，房地產企業還可以加計扣除。若是銷售的舊房，扣除項目指的是舊房的評估價格。

房地產企業是以房地產為經營對象的企業，房地產主要指房產、地產，都是不動產。房地產企業與一般的工業企業相比，具有單位價值大、投資成本高、開發周期較長等特點。正是由于這些特點，使得房地產企業與一般的工業企業存在一定的區別，尤其是在銷售方式上。

根據會計準則規定，房地產企業預售業務的會計處理為：當企業收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。即：收到預售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”;房屋交給購買方時，借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”，同時結轉成本，借記“主營業務成本”，貸記“開發產品”。

所得稅的處理。為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題也有特別的規定：房地產開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的。

房地產開發企業預售業務的涉稅處理為會計學堂整理，營改增后就沒有營業稅的事了，有些政策在這方面還沉浸在以往的處理模式中，這是不行的。