房地產不同轉讓方式的納稅籌劃有哪些內容

一、以投資入股方式轉讓房地產

(一)以投資入股方式轉讓房地產的稅務處理

1.營業稅。根據財稅[2002]191號文《財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》的規定，以不動產、無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。而企業銷售不動產、轉讓無形資產則需要繳納營業稅。

2.土地增值稅。根據財稅字[1995]48號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》和財稅[2006]21號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》的規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。而對于以房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規定。

3.房產稅。對于投資聯營的房產，在計征房產稅時應區別對待：對于以房產投資聯蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，由被投資方繳納房產稅;對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際上是以聯營名義取得房產租金，應由投資方按租金收入計征房產稅。

4.企業所得稅。一般情況下，應分解為以公允價值轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值進行投資兩項業務。

(二)以房地產投資入股過程中需要注意的問題

1.投資合同的簽訂。在稅務處理中，嚴格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為。也就是說要想享受不征收營業稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔投資風險;如果投資方未承擔投資風險，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產征收營業稅，無法達到上述節稅效果。

2.操作時間間隔。企業要想達到上進節稅效果，必須注意以房地產投資入股的時間與轉讓股權的時間間隔問題，兩者時間間隔最好在一年以上，否則稅務機關可能會以實質課稅原則為由，對上述行為征稅。

3.注意《公司法》中對不同投資方式的比例限制。《公司法》規定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。換言之，非貨幣資產投資入股的比例最高不得超過70%，如果在投資過程中沒有達到上述要求，就會給方案的執行帶來不必要的麻煩。

4.正確認識和處理納稅籌劃對不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅的稅收優惠，但是由于上述稅種的稅收負擔減少，企業的利潤增加，相應增加了企業所得稅的稅收負擔，企業應綜合考慮這一影響，并及時繳納企業所得稅。

5.加強雙方的溝通和合作，實現雙贏的目標。上述方案中，麗人公司通過籌劃可以獲得明顯的節稅效果。但是對華泰公司而言，該方案并沒有降低其稅負，反而會增加華泰公司潛在的稅負——今后華泰公司轉讓其以投資入股方式獲得的房地產時，需要金額繳納營業稅，即選擇投資入股方武將使華泰公司的潛在稅收負擔增加450萬元(9000×5%)。因此麗人公司在進行稅收籌劃時，需要加強和華泰公司的溝通，在投資入股及股權轉讓價格方面做出適當的讓步，以此獲得華泰公司的支持和配合，從而達到雙贏的目的。

二、通過企業重組方式轉讓房地產

仍以案例1為例。假設被投資方是一家房地產開發公司——信誠公司，此時如麗人公司仍采用投資入股、再轉讓股權的方式轉讓房地產，則無法達到上述節稅效果。因為被投資方信誠公司從事的是房地產開發，該項投資行為無法享受暫免征收土地增值稅的稅收優惠。那么在這種方式下，是否可以采用企業合并方式轉讓房地產以降低其稅收負擔呢?

(一)以合并方式轉讓房地產的稅務處理

1.土地增值稅。根據財稅字[1995]48號文的規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

2.契稅。企業合并過程中，對合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

3.企業所得稅。企業合并過程中，企業所得稅的稅務處理方武有兩種：一般性稅務處理和特殊性稅務處理。

(1)一般性稅務處理。在一般性稅務處理中，合并企業應接公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎;被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理;被合并企業的虧損不得在合并企業結轉彌補。

(2)特殊性稅務處理。對于企業合并，如果企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合并，可以選擇采用特殊性稅務處理。

在特殊性稅務處理中，對于股權支付部分，合并企業接受被合并企業資產和負債的計稅基礎，以被合并企業的原有計稅基礎確定;被合并企業合并前的相關所得稅事項由合并企業承繼;被合并企業股東取得合并企業股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業股權的計稅基礎確定。對于非股權支付部分，其稅務處理方式與一般性稅務處理相同。

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