尾房銷售及收到"尾款"的怎么處理土地增值稅

收到“尾款”時(shí)土地增值稅的處理

土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的收入既不同于會(huì)計(jì)收入，又不同于所得稅收入，也不同于增值稅計(jì)稅收入，因此土地增值稅的納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是出現(xiàn)“應(yīng)該清算”，還是“要求清算”的情形，都有可能出現(xiàn)全部房產(chǎn)(可售面積)都銷售完畢，而仍存在收受“尾款”的情況。這里的收受“尾款”與銷售“尾房”不同，收受的“尾款”不與可售面積一一對(duì)應(yīng)。收受“尾款”的情況具體可分為兩種：一是已經(jīng)計(jì)算申報(bào)過土地增值稅;二是未曾計(jì)算申報(bào)過土地增值稅。

已經(jīng)計(jì)算申報(bào)過土地增值稅的“尾款”，無需重復(fù)申報(bào);未曾計(jì)算申報(bào)過土地增值稅的“尾款”，應(yīng)以收到的“尾款”，全額乘以清算時(shí)已確定的適用稅率，計(jì)算申報(bào)土地增值稅，但與銷售“尾房”不同的是，不得再減除任何扣除項(xiàng)目金額。

收入成本確認(rèn)政策依據(jù)

(一)成本扣除依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第八條關(guān)于“清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”的規(guī)定是：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

(二)收入確認(rèn)依據(jù)：

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號(hào))第一條對(duì)土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題作出規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

(一)采取一次性全額收款或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于實(shí)際收訖首筆價(jià)款或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按照合同約定的總價(jià)款確定銷售收入。

(二)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于銷售合同或協(xié)議約定收取首付款之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按合同約定的總價(jià)款確定銷售收入。

(三)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按合同約定的總價(jià)款確定銷售收入。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格和買斷價(jià)格孰高原則確定銷售收入。

3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格和保底價(jià)孰高原則確認(rèn)銷售收入。

尾房銷售及收到"尾款"的怎么處理土地增值稅由會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，尾房銷售是有特點(diǎn)的，銷售剩余的房屋說的預(yù)收款或是協(xié)議約定價(jià)款都是需要做稅務(wù)處理。