營改增后如何預繳土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規定：“三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”預售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數均為當期預收帳款通過除以(1+適用稅率(或征收率))，預征計稅基礎相同，均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額，簡潔方便。

然而，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。”

營改增后房地產企業土地增值稅如何繳納?

1、收入是否包含增值稅?

財稅(2016)43號規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

稅總函(2016)309號規定，納稅人預繳土地增值稅，以及進行土地增值稅清算時取得的貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。

結論：土地增值稅無論預繳還是清算，計稅依據均不包含增值稅。

2、土地增值稅清算時扣除項目是否包含增值稅?

財稅(2016)43號規定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的;不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

稅總函(2016)309號規定，“取得土地使用權所支付的金額”，按照納稅人實際支付的土地出讓金及按國家統一規定繳納的有關費用填寫;其他扣除項目按照房地產開發企業實際發生的各項開發成本的具體數額填寫。

結論：進項稅額不得抵扣，包含在開發成本中的，可作為扣除項目進行扣除，如作為增值稅進項稅額已在銷項稅額中抵扣的，不再作為扣除項目計算扣除。

3、與轉入房地產有關的稅金包含增值稅嗎?

稅總函(2016)309號規定，從事房地產開發的納稅人在土地增值稅清算時，轉讓房地產有關的稅金，按照納稅人轉讓房地產時實際繳納的稅金數額(不包含增值稅)填寫。

4、土地增值稅預征率

營改增后，在稅務總局未作進一步明確前，土地增值稅預征率按照各地稅務局原規定執行。

5、土地增值稅清算方法

營改增后，在稅務總局未作進一步明確前，土地增值稅清算方法未發生變化，仍按照各地稅務局原規定執行。

營改增后如何預繳土地增值稅由會計學堂整理，我們需要對一些不那么容易理清的問題作深入的解讀，拿出一個客觀的可以實際使用的標準，這個需要我們花時間理解。