土地增值稅清算后發(fā)生成本費用的處理

土地增值稅清算是需要具備一定條件才能夠進行清算的，《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定如下：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第(三)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

從上述規(guī)定可以看出，進行土地增值稅清算的項目通常是已完工或已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，因此，就清算的這一項目而言，后續(xù)發(fā)生成本和費用的可能性不大。如果稅務機關對不符合上述條件的項目進行了土地增值稅清算，你可以據(jù)此力爭。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后再發(fā)生新的成本費用怎么賬務處理

1、 《稅收征收管理法》

第五十一條：納稅人超過應納稅額繳納的稅款，納稅人自結算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后應當立即退還。

2、 《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發(fā)[2008] 207 號)

第二十五條納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但該調(diào)整應在項目全部銷售完畢后進行。

3、 《青島市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發(fā)[2008]100號)規(guī)定：

第三十四條主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務機關進行申報，經(jīng)主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：

(一)已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的;

(二)納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的;

(三)主管稅務機關認為應調(diào)整清算結論的其他情況。

4、 《北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知》(京地稅地[2007]325號)規(guī)定

五、納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調(diào)整。

5、 《北京市地方稅務局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》 (京地稅地[2008]92號)第十七條規(guī)定

對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。

對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。

6、 《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務局公告2014年第9號)

清算時因未取得合法有效憑證，而未能認定的成本項目(簡稱未定成本項目)，清算后取得合法有效憑證的，應分房產(chǎn)類型歸集“后續(xù)成本額”，可在計算當期清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應納稅額時后續(xù)扣除，公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算認定(或上期累計)“單位建筑面積成本費用額”+本期“后續(xù)成本額”÷清算可售建筑面積

清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費用額×本期轉(zhuǎn)讓面積+本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關稅金及附加

納稅人在清算申報時應對“未定成本項目”進行附加說明，主管稅務機關在清算審核時一并核實確認，否則相關成本不予以后續(xù)扣除。

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