房地產開發企業取得預售款如何開具發票

根據《全面推開營改增試點政策指引（六）》的規定《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業收到預收款后，開具由山東省地稅局統一印制的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似于發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。

納稅人自開不動產發票的要求

1、“機打代碼”應與“發票代碼”一致，“機打號碼”應與“發票號碼”一致， “密碼區”根據票面相關參數生成打印的密碼（采用稅控前不必填寫）。

2 、“身份證號碼”、“組織機構代碼”、“納稅人識別號” 指收付款方證件號碼。

3 、“不動產項目名稱”、“項目編號”指按照《國家稅務總局關于印發〈不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法〉的通知》（國稅發〔 2006 〕 128 號）的要求進行項目登記的工程項目名稱和編號（未進行項目登記的暫為空）。

4 、“銷售的不動產樓牌號” 填寫銷售的不動產的具體街道、棟號、門牌號。

5 、“面積”指根據購房合同規定計算房款的面積，可分為為“建筑面積”和“套內面積”兩種，由開票方填選，如合同按照建筑面積計算房款，則選擇“建筑面積”，如合同按照套內面積計算房款，則選擇 “套內面積” 。

6 、“金額”填寫本次收到的實際金額。

7 、“款項性質”，分為四類：預售定金、預售購房款、售房款和其他。填寫收到的款項具體性質，其中如收到款項性質為 “其他”，應注明款項具體性質。

8 、“開票單位簽章”指開票單位加蓋發票專用章。

9 、單位無償贈與不動產的應在 “備注”欄內寫明“無償贈與”字樣；其他享受免稅的銷售不動產行為，應在“備注”欄內寫明“免稅”字樣。

10 、主管稅務機關及代碼 : 企業所轄主管區級地稅機關名稱及其代碼。

11 、特別說明：開發商在收到“預收定金”、和分期收取購房款時，發票欄上的“面積”、“單價”均按購房合同上的面積、單價填寫，面積、單價、金額三者之間沒有直接的溝稽關系。銷售一套房子取得售房總收入所開具發票（一份或數份）匯總的金額應符合：

面積 * 單價=Σ金額（購房總價）。

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