房地產企業收到的稅票有哪些

答：一、工程發包的發票取得

1、大包合同的發票取得。

房地產企業如果將工程發包給建筑企業（包工包料），那么建筑企業開具的發票，應該全額按10%或者3%開具發票，區別就在于老項目（或甲供）與新項目。

同時，需要提醒到大家，總局2016年第23號公告規定，提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。而在土地增值稅的規定（總局2016年70號公告）也是非常明確的，對發票的備注欄未注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，土增稅不得稅前扣除。

2、甲供工程的發票取得。

在營改增之前甲供部分是需要建筑企業交納營業稅，營改增之后不存在這個問題。營改增初期，為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易征收，那么房地產企業可能取得的就是3%的增值稅發票。而根據財稅〔2017〕58號文件的規定，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。使得建筑企業只可以簡易計稅（不可以選擇），房地產企業就只能取得3%的增值稅發票。

二、總分包工程的發票開具

建筑企業總包納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，計算應繳納的稅款。但是，給房地產企業開具發票時，需要全額開具。

案例:A公司承包一項甲供工程，2018年1月結算款600萬，支付給分包方240萬，其中分包方自產材料200萬，人工40萬，問發票該如何開具？如果分包方的材料是外購的，又該如何開票呢？

我們先來講講分包方自產材料的處理方式：A公司按差額征稅，A公司取得600萬工程款，分給分包方240萬，那么A公司的稅款為： (600-240)÷1.03×0.03=10.49萬

有些穗友就提出了疑慮：對于總包方取得的200萬自產貨物的發票（稅率16%），是不是不可以抵減總包方的工程款收入？這是一個誤解，按照稅法的規定，分包方自產的貨物也是分包工程款的一部分，即使發票是貨物的發票，因此這部分也是可以抵減的。

當然，如果分包單位材料純粹是外購，那么這240萬可以理解為完全外包，差額納稅扣除240萬就不存在任何爭議。

三、混合銷售的發票開具

房地產企業如果向商貿企業采購玻璃幕墻（外購），同時對方提供安裝的，應該全額按照銷售貨物開具發票，房地產企業應該取得16%的增值稅發票。

但是，如果商貿企業自產玻璃幕墻，銷售給房地產企業并提供安裝服務的，就需要分別給房地產企業開具銷售貨物發票（稅率16%）及提供建筑勞務發票（稅率10%征收率3%）?！究偩止?017年第11號-關于進一步明確營改增有關征管問題的公告】

另外，有一種特殊情況需要大家格外注意，即關于電梯銷售及安裝稅務總局有特殊的相關規定：

一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。納稅人對安裝運行后的電梯提供的維護保養服務，按照“其他現代服務”繳納增值稅。

四、掛靠經營發票開具

案例：自然人A以建筑企業B的名義承攬了一項工程，B簽訂合同并開具發票，那么B開具的發票是否屬于虛開呢？

根據國家稅務總局公告2014年第39號的規定：

1、納稅人向受票方納稅人銷售了貨物，或者提供了增值稅應稅勞務、應稅服務；

2、納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應稅勞務或者應稅服務的款項，或者取得了索取銷售款項的憑據；

3、納稅人按規定向受票方納稅人開具的增值稅專用發票相關內容，與所銷售貨物、所提供應稅勞務或者應稅服務相符，且該增值稅專用發票是納稅人合法取得、并以自己名義開具的。

符合以上規定的不屬于虛開發票；因此對于A以B的名義承攬工程，并且B簽訂合同，那么收取工程款的就是B，所以這種情況不屬于虛開發票。

五、集團內部共享資質發票的開具

例：建筑集團總部中標，授權給分公司施工，那么發票該如何開具，是否會涉及到虛開？

總公司中標，由分公司施工，發票應由實際施工的分公司開具，不屬于虛開發票，并且這個發票是允許抵扣進項稅的。

根據國家稅務總局公告2017年第11號的規定，建筑企業與發包方簽訂建筑合同后，以內部授權或者三方協議等方式，授權集團內其他納稅人（以下稱“第三方”）為發包方提供建筑服務，并由第三方直接與發包方結算工程款的，由第三方繳納增值稅并向發包方開具增值稅發票，與發包方簽訂建筑合同的建筑企業不繳納增值稅。發包方可憑實際提供建筑服務的納稅人開具的增值稅專用發票抵扣進項稅額。

房地產開發企業收到預收款應該怎么開票

按照財稅【2016】36號文件關于納稅義務時間的規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件并沒有規定，房地產企業采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，并不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，并沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。（河南等）

有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成后，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……

（十一）增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。

使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票?！?/p>

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”。

以上詳細介紹了房地產企業收到的稅票有哪些，也介紹了房地產開發企業收到預收款應該怎么開票。作為一名房地產企業的稅務會計，一定要明白房地產企業是可以取得很多稅票的，這些稅票很多都是可以抵扣進項稅的。如果你不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。