房地產開發企業差額計稅會計處理

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，其計稅方法與項目的開工日期有關，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，可以選用簡易計稅方法計稅；《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產項目，只能適用一般計稅方法計稅。

房開企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。 

此外，取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

房開企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

從以上稅收政策可以看出，房開企業的簡易計稅是全額口徑，一般計稅是差額口徑，與前文提到的建筑服務正好相反。 

從會計處理的角度看，一般計稅方法且允許差額的業務，應通過「銷項稅額抵減」這個專欄進行核算。

從核算的流程看，筆者主張，取得土地以及支付拆遷補償費時，仍以價稅合計數計入相關成本費用，不進行價稅分離，發生納稅義務時，再按照18號公告第五條的規定，以當期銷售面積占可供銷售面積的比例，計算抵減銷項稅額。

房開企業在會計處理注意以下幾個問題

一是房開企業取得預收款時，不發生納稅義務，但需要按規定預繳增值稅及其附加，會計處理要進行反映，包括：實際預繳時的處理（筆者主張按照收付實現制）、附加稅費的期末結轉損益、以預繳稅款抵減應納稅額（筆者主張綜合抵扣）等。 

二是除個別省份外，房開企業的納稅義務發生時間與會計收入確認的時間是一致的，均為不動產交付時，因此房開企業的增值稅與會計核算沒有稅會差異，也就是房開企業無需使用「應交稅費—待轉銷項稅額」明細科目。

三是房開企業未成立獨立的項目公司而是以設置項目部的方式進行開發的，還需要考慮公司范圍內的增值稅款的結轉問題。

四是考慮到房開企業預繳增值稅在時間方面的特殊性，其「應交稅費—預交增值稅」科目很可能存在借方余額，期末應在資產負債表的「其他流動資產」或「其他非流動資產」項目列示。

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