房屋出租合同中免收租金條款的稅務處理

《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號) 第二條規定：“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價”

根據以上法律規定，如果出租人存在免費收取租金而出租房屋的情況，務必在免收租金期間按照房產原值繳納房產稅。因此，實踐中，當出租人與承租人簽訂了免收租金條款的經營性租賃合同的情況下，根據“合同與稅務處理相匹配”的原理，依據財稅〔2010〕121號)第二條規定在免收租金期間，出租人必須按照照房產原值繳納房產稅。

免租期的租金如何進行稅務處理？

根據《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，租金收入是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函「2010」79號）規定，租賃合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租賃期內，出租人可對上述已確認的收入根據收入與費用配比原則，分期均勻計入相關年度收入。

根據上述規定：

（1）預收租金收入不能完全按照權責發生制原則確認，也應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，稅收與會計確認收入會產生時間性差異，企業預收的租金收入當年應作納稅調增處理，計入預收當年的應納稅所得額，計征企業所得稅。

（2）國稅函「2010」79號對《企業所得稅法實施條例》第十九條規定的補充修改，意味著企業提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入可以在租賃期內根據權責發生制原則，分期均勻計入相關年度收入。但出租人分期均勻確認租金收入必須同時具備兩個條件：

一是合同或協議規定租賃期限為跨年度。

二是租金為提前一次性支付。

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