無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)也應(yīng)繳納土地增值稅嗎

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))及《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號(hào))的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。其中，所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況:

(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的;

(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

因此，無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于上述列舉的贈(zèng)與情況，不需要繳納土地增值稅。無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于上述所列情況，需要繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

土地增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目合計(jì)

1.房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項(xiàng)目包括5項(xiàng)，分別是：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。扣除方法取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息的處理。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除的稅金是：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印花稅不能單獨(dú)扣除。

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。

只有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除20%。

加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20%

2.土地增值稅計(jì)算步驟：

（1）確定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)及扣除項(xiàng)目

（2）匯集扣除項(xiàng)目合計(jì)=5項(xiàng)扣除加總

（3）計(jì)算土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目合計(jì)

（4）確定增值率=增值額/扣除項(xiàng)目合計(jì)，根據(jù)增值率找土地增值稅稅率

（5）計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目合計(jì)*速算扣除系數(shù)

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