拍賣不動產(chǎn)用繳納企業(yè)所得稅嗎？

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號）第三十條規(guī)定，因網(wǎng)絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應主體承擔。雖然本司法解釋規(guī)定，自2017年1月1日起才施行。但2016年8月2日最高人民法院已經(jīng)對外發(fā)布本司法解釋。此前沒有相關(guān)法規(guī)有明確規(guī)定的前提下，本案執(zhí)行法院是有提前“參照”執(zhí)行本司法解釋可能性的，卻沒有這樣做。很是遺憾！

2.在相關(guān)司法解釋未生效前，執(zhí)行法官為了拍賣房產(chǎn)能順利過戶，特別是在繳稅問題上出差錯，部分法院就按照上例中的說法對稅費承擔做了規(guī)定。這樣法官是省事了，可能給競拍人留下不少麻煩。試問：作為買受人，如何知道作為企業(yè)的賣方按照稅法規(guī)定需要繳納多少企業(yè)所得稅和土地增值稅？根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)所得稅是按季度預繳、按年度匯算清繳；土地增值稅雖然按照收入按期預繳，但待項目基本銷售完畢時才會能進行清算。即不管是企業(yè)所得稅還是土地增值稅，都是在特定時點（年度結(jié)束或項目結(jié)束）才能知道具體需要繳納多少稅款。如果項目經(jīng)營的不好，也可能不繳稅或清算時退稅。即使是主管稅務機關(guān)也不能保證賣方到底需要繳納多少稅款。

3.如果賣方是個人，在司法拍賣過程需要繳納的稅費是相對容易確定的。因為個人買賣房屋，根據(jù)《個人所得稅法》規(guī)定，按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得。即以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，按20%稅率計算繳納個人所得稅。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規(guī)定，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。但對于個人轉(zhuǎn)讓的商業(yè)物業(yè)和土地等非住房，實務中一般按照核定征收率（3%至5.5%各地規(guī)定不等）直接進行征收。所以，如果是司法拍賣個人所有的房產(chǎn)，上例公告中的說法應無糾紛之風險。

司法拍賣所購的房子真的那么便宜嗎？

由于通過司法拍賣程序拍賣的房產(chǎn)價格往往低于市場價的20%以上，且大部分地區(qū)對司法拍賣的房產(chǎn)不受該城市房地產(chǎn)限購政策的調(diào)控，無論你是本地人還是外地人，無論你名下有多少套房產(chǎn)，均可參與司法拍賣。因此，近年來，通過參與司法拍賣競價購買房產(chǎn)，已經(jīng)成為購房一族的新選擇。

但司法拍賣競得的房產(chǎn)也存在不少風險，其中，就可能存在巨額的涉稅風險。比如，根據(jù)網(wǎng)上的報道，某購房者通過司法拍賣以評估價349萬元競得一套市場價約為445萬元的房產(chǎn)，但在房屋過戶時所需繳納的稅款總額卻高達112萬多，最后，購房者實際支付的成交價及稅款合計為461萬多，反而比市場價超出16萬余元。所以，司法拍賣所購的房產(chǎn)，有時候其實沒有你想象中便宜。

拍賣不動產(chǎn)用繳納企業(yè)所得稅嗎？整體上來說，企業(yè)通過拍賣不動產(chǎn)獲取的收益一般都是會計入企業(yè)年度收入的科目。不過這么都是需要扣除相關(guān)的費用和手續(xù)費，然后按照稅法繳納對應的企業(yè)所得稅。如果你看完后對此問題還有問題的話，不妨來會計學堂網(wǎng)和老師進行溝通，一定會有所收獲的。