土增稅清算時所得稅怎么計算

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

企業所得稅的征收方式,分為兩種,一是查賬征收,另一是核定征收.

1.查賬征收:應交企業所得稅=應納稅所得額*適用稅率計算繳納.

應納稅所得額=收入-成本(費用)-稅金+營業外收入-營業外支出+(-)納稅調整額.

2.核定征收:應交企業所得稅=應稅收入額*所得率*適用稅率.

按照現行《中華人民共和國企業所得稅法》的規定.企業所得稅稅率為25%,符合條件的小型微利企業,經主管稅務機關批準,企業所得稅稅率減按20%.

限制是怎么放寬的

為解決土增稅不能充分扣除,導致納稅人多交所得稅的問題,早在2010年,《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第29號,以下簡稱29號公告),就規定房地產開發企業進行土地增值稅清算后,在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時,如注銷當年匯算清繳出現虧損,可以將清算繳納的土增稅,平攤到以往年度扣除,以往年度因多扣除土增稅多交的稅款,可以申請退還.

但29號公告的條件比較苛刻,只有在清算后注銷時,才可以退所得稅,但是有些房地產企業,清算后,并不注銷,導致無法退稅.81號公告,取消了注銷才可以退稅的限制,只要清算時繳納土增稅,當年的應納稅所得出現負數,且沒有后續開發項目的,就可以申請退稅.

所以,申請退所得稅的條件,不再是企業注銷時,而是只要虧損且沒有后續開發項目,可以彌補虧損,就可以申請退稅.

申請退稅的計算方法

申請應退還的所得數,按照以下步驟和方法計算:

(一)計算每年可以扣除的土增稅

該項目繳納的土地增值稅總額,應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發各年度進行分攤,具體按以下公式計算:

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入.

(二)重新計算每年的所得稅

按照以下步驟:

1、計算補充扣除的土增稅

該項目開發各年度應分攤的土地增值稅,減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅.

2、調整所得額,計算退稅額

企業應調整當年度的應納稅所得額,并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款.

3、不足退稅,虧損結轉

當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的,則就形成虧損,應把虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額.

(三)不一定每年都退稅

按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后,導致相應年度應納稅所得額出現正數的,應按規定計算繳納企業所得稅.

(四)累積退稅額不得超過已納稅額

企業按上述方法計算的累計退稅額,不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅;超過部分作為項目清算年度產生的虧損,向以后年度結轉.

申請退稅提供的資料

企業在申請退稅時,應向主管稅務機關提供說明材料,應包括如下內容:

應退企業所得稅款的計算過程;

計算過程應包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率;

是否存在后續開發項目等情況.

執行時間及追溯適用

81號公告自發布之日---2016年12月9日起施行,發布之日前,企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的,仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損,可以按照81號公告規定的方法,計算多繳企業所得稅稅款,并申請退稅.

附件:國家稅務總局公告2016年第81號的案例

某房地產開發企業2014年1月開始開發某房地產項目,2016年10月項目全部竣工并銷售完畢,12月進行土地增值稅清算,整個項目共繳納土地增值稅1100萬元,其中2014年-2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元;2016年清算后補繳土地增值稅500萬元.2014年-2016年實現的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元,繳納的企業所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元.該企業2016年度匯算清繳出現虧損,應納稅所得額為-400萬元. 企業沒有后續開發項目,擬申請退稅.

最后,小編提醒各位,土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算.以上就是小編整理的土增稅清算時所得稅怎么計算的相關知識,如果大家對此還有其他的疑問,可以在線向我們專業會計學堂老師提問.