土地增值稅成本分?jǐn)傇瓌t

僅廣州政策進(jìn)行探討熱點問題及相關(guān)的成本分?jǐn)偡治觥?/span>

1、道路、綠化用地問題

道路、綠化用地-收益對象為各分期項目，則可能涉及到成本分?jǐn)倖栴}。

分期項目中存在道路、綠化用地需注意控制清算時點。其他可分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本同時也需注意這點。

例舉：某房企分四期開發(fā)房地產(chǎn)項目，一期項目已售完，二期開始預(yù)售，三、四期未達(dá)到預(yù)售條件，四期項目紅線內(nèi)中存在道路及綠化用地，一期項目面臨清算，但是道路及綠化用地尚未施工完畢，如何分?jǐn)偅繒σ院笕陧椖课磥淼耐恋卦鲋刀惽逅阍斐墒裁从绊懀?/span>

目前廣州發(fā)布的穗地稅函[2014]175號文規(guī)定：

在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項目共同受益的公共配套設(shè)施費，只在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偅淹瓿汕逅愕姆制陧椖坎辉賲⑴c分?jǐn)偂?/span>

就是說，由于道路及綠化尚未施工完畢，一期項目又需清算，那么道路及綠化工程成本只能在二、三、四期里分?jǐn)偅缫黄谑瞧胀ㄗ≌椖浚鲋德蕿?/span>21%，那么很有可能因這部成本不能分?jǐn)偅斐刹荒芟硎苊舛愓撸@對企業(yè)的損失是巨大的。

當(dāng)然如果一期項目是非普通住宅項目，二、三、四期項目存在普通住宅項目，我們的選擇方法又不同。當(dāng)然就廣州目前的情況而言，普通住宅項目項目基本不可能低于20%，我們基本成本分?jǐn)偹悸房梢赃x擇那邊項目的增值額高就往那邊傾斜，當(dāng)然規(guī)劃時注意結(jié)合政策規(guī)定，不能一味蠻干。

所以分期項目的共同成本分?jǐn)偅覀円貏e注意它的分?jǐn)偡椒ㄟx擇，要提前進(jìn)行測算，如何分?jǐn)偅欠窨尚小?/span>

2、地下車庫成本成本分?jǐn)倖栴}

在國家稅務(wù)總局2016年7月7日發(fā)布稅總函〔2016〕309號《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》中發(fā)布最新的土地增值稅清算納稅申報表中的填表說明第16點“表中每欄按照“普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)”分別填寫”。

即土地增值稅清算目前應(yīng)按照“三分法”清算，而非以前的“兩分法”。

目前車庫與商鋪、商業(yè)用房一并歸類為“其他類型房產(chǎn)”。

地下車庫的土地成本分?jǐn)偸紫刃枰Y(jié)合土地出讓合同進(jìn)行分析，地下部分是否繳納土地出讓金，如果沒有明確地下部分不繳納土地出讓金，則地下部分需分?jǐn)偼恋爻杀荆绻鞔_了不繳納土地出讓金，則地下部分不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

具體我們可以參考廣州市2016年發(fā)布的穂地稅函〔2016〕188號文規(guī)定。

“二、納稅人轉(zhuǎn)讓車位的土地增值稅相關(guān)問題處理

（一）對國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金,或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的,在計算土地增值稅扣除項目金額時,應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定,土地出讓金直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分）,不作為項目的共同土地成本進(jìn)行分?jǐn)偂！?/span>

如果地下車庫參與分配土地成本，主要注意以下地下車庫的“另共有面積”分?jǐn)倖栴}。

“另共有面積”-主要涉及土地成本及建安成本的分?jǐn)偂?/span>

穂地稅函〔2016〕188號

人防地下車庫、機(jī)械車位的建筑面積按《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋面積測量成果報告書》記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分?jǐn)偟摹傲砉灿忻娣e”確定。“

另共有面積”的分?jǐn)傇瓌t按照《房屋面積測量成果報告書》注明的人防地下車庫或機(jī)械車位的“套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位“套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。

因每個車位套內(nèi)面積一般為10-15平方；如加上“另共有面積”則建筑面積可能增加到35-40平方，如土地出讓合同沒有明確地下部分不繳納土地出讓金，那么地下車位需分?jǐn)偼恋爻杀荆傲砉灿忻娣e”的增加，會造成地下車位多分?jǐn)?/span>2到3倍的土地成本。

相對地，也會減少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。

當(dāng)然，如果在確定普通住宅不可能享受免稅政策的前提下，其他類型房產(chǎn)的增值額較高，車位多分?jǐn)偟耐恋爻杀荆部梢岳推渌愋头慨a(chǎn)的增值率，總體土地增值稅稅負(fù)也有可能下降。所以“另共有面積”的增加，不一定就會帶來不好的影響，實際效果怎么樣，有待于結(jié)合項目的實際情況進(jìn)行土地增值稅預(yù)清算才知道。

人防車庫成本能否在土地增值稅清算中扣除？

根據(jù)穂地稅函〔2016〕188號規(guī)定：

人防車庫可確權(quán)的，計入可售面積，作為開發(fā)產(chǎn)品處理；

未確權(quán)的，無償移交給業(yè)主、政府部門，需提供相關(guān)證明，成本可扣除；

不確權(quán)不移交的，則成本費用不可扣除。

如地下人防車庫參與土地出讓金分配，則其成本、費用里主要包括了土地成本及其他相關(guān)開發(fā)成本，在不確權(quán)不移交的情況下，土地增值稅清算中不能扣除，不能拉低商鋪業(yè)態(tài)產(chǎn)品清算增值額，將會加重項目的土地增值稅稅負(fù)。

3、裝修成本分?jǐn)倖栴}

前面的熱點問題主要結(jié)合了按占地或按建筑面積來講如何更好地選擇分?jǐn)偡椒ǎ敲囱b修成本應(yīng)結(jié)合哪種分配方法來分?jǐn)偝杀咀鳛樽顑?yōu)選擇方案呢？

目前基本所有房地產(chǎn)項目都是帶裝修，如果裝修成本是按項目總可售面積在整體項目里所有類型開發(fā)產(chǎn)品里進(jìn)行分?jǐn)偅蠹矣X得有沒有問題？

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的朋友應(yīng)該會發(fā)現(xiàn)問題。車位分?jǐn)偭搜b修成本，甚至如果存在其他不帶裝修的房產(chǎn)也分?jǐn)偭搜b修成本。

舉例：某房開公司同一清算單位類，普通住宅增值率24%，非普通住宅增值率22%,其他類型房產(chǎn)40%，僅住宅帶裝修，其他類型房產(chǎn)不帶裝修，裝修成本按項目可售總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

從上面的例子中，可知道不帶裝修的其他類型房產(chǎn)參與了裝修成本的分配，相對應(yīng)的普通住宅和非普通住宅開發(fā)產(chǎn)品減少了可扣除的裝修成本。如先按受益原則，將裝修成本先全部歸集于住宅類業(yè)態(tài)產(chǎn)品，再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積比例進(jìn)行各自分?jǐn)偅痪陀欣诮档推胀ㄗ≌鲋德剩瑥亩邢Ｍ硎苊舛愓邌幔?/span>

受益原則分?jǐn)偡椒ㄊ且豁椇苤匾⒖蓮V泛靈活運用的成本分?jǐn)偡椒ā?/span>

前面我們僅就占地面積和建筑面積比例分?jǐn)偡椒ǖ恼哌M(jìn)行分析，這兩種方法的選擇可能還存在一定的限制性條件，但受益原則分?jǐn)偡椒ɑ旧鲜菦]有限制的，只要你能準(zhǔn)確歸集成本。

可以參考穗地稅函[2014]175號：五、關(guān)于扣除項目金額計算分?jǐn)偟膯栴}

（一）房地產(chǎn)項目土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本能按照清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，清算時按照清算單位或房地產(chǎn)類型直接歸集。

（二）房地產(chǎn)項目土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本不能按清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，按照以下方法分?jǐn)傆嬎憧鄢椖拷痤~。

成本分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)來源

在選擇成本分?jǐn)偡椒ㄖ校覀冇嬎愠杀痉謹(jǐn)偙壤闹匾罁?jù)是項目的面積數(shù)據(jù)指標(biāo)，面積數(shù)據(jù)指標(biāo)的變動導(dǎo)致分?jǐn)偙壤淖儎樱罱K會導(dǎo)致整體項目土地增值稅清算結(jié)果有所差異。

所以如何正確選擇面積數(shù)據(jù)來源對于我們的土地增值稅預(yù)清算和清算工作是否重要。目前主要介紹以下兩項重要的面積數(shù)據(jù)來源：

1、修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件

修建性詳細(xì)規(guī)劃圖是整體項目規(guī)劃最完整最直觀的數(shù)據(jù)來源，是整體項目的平面規(guī)劃圖，有整體項目各方面的面積數(shù)據(jù)，是未取得最終房產(chǎn)測繪報告前重要的預(yù)清算工作計算依據(jù)。

同時我們也可以從“修詳規(guī)”中注意觀察一些重要信息，例如是否存在紅線外成本支出、紅線內(nèi)是否存在多個項目或多個分期項目，是否存在應(yīng)分配的跨項目或跨期公共配套成本支出等等。

2、房屋建筑面積測繪報告

房屋建筑面積測繪報告系由當(dāng)?shù)胤抗芩鼍叩臏y繪報告，也是稅局認(rèn)定的土地增值稅清算建筑面積數(shù)據(jù)來源，包含了清算單位內(nèi)不同類型開發(fā)產(chǎn)品的面積數(shù)據(jù)，主要關(guān)注的是其中普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、地下車庫及公共配套設(shè)施建筑面積數(shù)據(jù)。

房屋建筑面積測繪報告包含了清算單位內(nèi)各類型房產(chǎn)或公共配套設(shè)施的建筑面積數(shù)據(jù)，系土地增值稅清算面積數(shù)據(jù)來源；修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件則是針對整體項目從總體到局部各方面規(guī)劃面積數(shù)據(jù)的直觀數(shù)據(jù)來源，對于整體項目的開發(fā)情況了解和掌握十分重要，為土地增值稅預(yù)清算面積數(shù)據(jù)來源。

本文主要給大家分析下了土地增值稅成本分?jǐn)傇瓌t、成本分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)來源等問題，會計學(xué)堂小編告訴大家，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。