營改增后購入投資性房產的增值稅怎么處理

答：根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第16號)，以經營租賃方式出租不動產應注意：

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報

一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照 3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

注意：這里的取得，包含“租入”“取得政府部門特許”的各種形式取得。

2、小規模納稅人出租不動產。單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照 5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

4、不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

5、預繳稅款的計算。出租不動產稅率為11%，征收率為5%，預繳稅款如下：

(1)納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

(2)納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

案例：山東的甲公司(增值稅一般納稅人)2015年6月30日購買了山西的一幢商務樓，當天即對外出租。該資產的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，租期10年，合同約定租金年末結清。采用成本模式計量。2016年末商務樓的可收回金額為2330萬元，假定出租該房產選擇簡易計稅，2016 年12月公司其他業務的增值稅應納稅額為25 萬元。做出2015至2017年的分錄。

解析：(單位萬元)

1、2015年財稅處理：

投資性房地產的入賬成本=3000+20=3020

攤銷額=[3020-(21-1)]÷40×6/12=37.5

收取租金：

借：銀行存款　　　　　200

貸：其他業務收入　　　　　200

提取當年折舊：

借：其他業務成本　　 　37.5

貸：投資性房地產累計折舊　　　 37.5

計算應交營業稅：

借：營業稅金及附加　　　 　10(200×5%)

貸：應交稅費——應交營業稅　　 　10

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