交付后土增稅還需要預繳嗎?

70號公告規定:營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅."不含增值稅"具體而言,適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額.所以,70號公告稱為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:"土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款".

按70號公告的一般解讀,其邏輯為房地產開發企業收取的預收款,增值稅方面是預繳增值稅,并非銷項稅額或應納稅額,所以應全額作為土地增值稅的應稅收入,但為了方便納稅人,允許納稅人可以將預繳的增值稅從預征增值稅的計征依據中扣除,從而得到70號公告推薦的計征公式"土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款".

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1、預征的依據: 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補.具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定.

2、預征率: 國稅發〔2010〕53號 國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知 除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)

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