房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品完工時(shí)間如何確定？

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕201號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

如何理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工時(shí)間的規(guī)定？

一般的產(chǎn)品，都是產(chǎn)品完工后，檢驗(yàn)合格，才銷(xiāo)售的，此時(shí)，銷(xiāo)售收入確認(rèn)，成本也就確認(rèn)了，計(jì)稅所得額就容易了，但是，對(duì)于房地產(chǎn)卻不是這樣的。

商品房預(yù)售制度是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)制度，這項(xiàng)制度允許開(kāi)發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷(xiāo)售，這樣，就產(chǎn)生了“期房”。此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)所得稅核算就面臨一個(gè)問(wèn)題：期房的成本如何確定呢？只有房地產(chǎn)真正完工，企業(yè)的計(jì)稅成本才能最終確定，企業(yè)所得稅才能得以準(zhǔn)確核算。所以，如何界定完工產(chǎn)品，就顯得尤為重要了。

我們看看所得稅對(duì)“完工”是如何確定的：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

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