房地產開發企業"拆一還一"的稅務處理

房地產企業“拆一還一”的涉稅處理一直是困擾廣大財務人員的問題，尤其營改增后相關文件令財務人員眼花繚亂，為此會計學堂作為財稅人員知識共享平臺，針對房地產企業“拆一還一”業務的常見問題進行梳理并做出解答，希望對您有所幫助。

 房地產企業的的“拆一還一”業務主要涉及到增值稅、土地增值稅、企業所得稅問題。整體上看無論是那個稅種均要視同銷售，但計稅價格的確定有區別。

但是目前對于增值稅的處理總局上沒有文件明確，對于土地增值稅和企業所得稅都有相應的規定。具體稅種處理請見下文：

1、增值稅：營改增后，對房企“拆一還一”模式下視同銷售的計稅價格尚未有總局層面的文件，那么計稅價格是平移營業稅政策按成本價為計稅價額呢？還是按照安置協議價格呢？還是按照市場公允價格呢？如果選擇按照成本價或安置協議價格，稅局是否可以以價格明顯偏低為由進行調整？如何應對？

關于計稅價格，因為總局沒有文件，各地規定很有差異，建議及時與當地主管局溝通，以免產生爭議。但是，我們認為，在通常情況下，房地產企業拆遷補償實行房屋產權調換方式，不屬于視同銷售，也不屬于價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的行為，無論是收入還是拆遷補償費財稅處理是一致的，無須納稅調整。

2、企業所得稅：

根據國稅發[2009]31號：第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;

 (二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;

 (三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

 拆一還一，屬于典型的非貨幣交易，屬于所得稅法中的視同銷售，銷售價款按市場價確認，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入的實現。關于計稅成本的確定，房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。

3、土地增值稅

根據國稅發[2009]91號文件第19條規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

 根據國稅函〔2010〕220號規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入。

以上規定和所得稅的規定一致，應以市場價確認收入。同時，確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

房地產開發企業拆遷補償費用如何扣除?

營改增以后，補償的房屋能否作為拆遷補償費可從銷售額中扣除？文件依據是什么？如何判定合法憑證？

1、補償的房屋可以作為拆遷補償費可從銷售額中扣除。

2、文件依據

（1）《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第一條規定，房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用。

（2）財稅〔2016〕140號文件第七條和第八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。

3、注意事項

對于合法有效憑證判定問題，原則上按照《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）款第11項的規定來判定。

財稅〔2016〕140號文件發布后，合法有效憑證中增加了財稅〔2016〕36號附件2規定的“國家稅務總局規定的其他憑證”，即納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。因此，向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，提供上述拆遷補償費用材料能夠證明拆遷補償費用真實性的，也可以作為合法有效憑證進行差額扣除。

房地產開發企業"拆一還一"的稅務處理，一直是困擾廣大財務人員的問題，尤其營改增后相關文件令財務人員眼花繚亂，會計學堂作為財稅人員知識共享平臺，通過上文針對房地產企業“拆一還一”業務的常見問題進行梳理并做出解答，希望對您有所幫助。