房地產業實物還建的土地增值稅處理

答：1實物補償未按規定扣除。

土地增值稅政策規定：對房地產納稅人發生的由土地征用及拆遷補償費組成的土地開發成本，應當在計算土地增值稅時扣除。但實踐中，有的房地產納稅人因未發生現金交割而誤解為這部分成本不能扣除。由于未將實物補償作為開發成本扣除，相應也未將該成本作為房地產開發費用定率扣除以及加計扣除的基數，從而少扣了應扣除的房地產開發成本費用。  

2實物補償未按項目正確分攤。

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定：“屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

  ”土地增值稅是以開發項目為清算單位的，不同清算單位發生的成本費用不得相互抵減，因此，對于屬于多個清算單位發生的共同成本費用，要在各清算單位之間按一定標準進行合理分配或分攤。分攤方法通常有如下三種：按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤;按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤;按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 

3 實物補償的價值確認不正確。

有的稅務機關認為，房地產開發公司付出的代價是建筑成本，所以，實物還建的補償價值應以房地產開發公司所置換的商品房的建筑造價來確認。

4實物補償的房產未“視同銷售”。

由于沒有取得現金收入，所以一部分房地產納稅人在土地增值稅清算申報時，沒有把實物還建的房產確認為土地增值稅的應稅收入;有的房地產開發企業對還建房不計應稅營業額，直接抵減拆遷補償費。

土地增值稅清算的條件？

答：符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。

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