預(yù)收房租怎樣交增值稅?

答：

第一步，預(yù)收2年房租

借：銀行存款 

貸：預(yù)收賬款—承租人 

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

第二步，每月底確認(rèn)租金收入

借：預(yù)收賬款—承租人 

貸：主營業(yè)務(wù)收入

涉稅提醒

（1）公司采取預(yù)收款方式收取房屋租金的，收到預(yù)收款的當(dāng)天，增值稅上必須確認(rèn)收入，當(dāng)期申報(bào)繳納增值稅。

（2）預(yù)收租賃款，不論是否開具發(fā)票，預(yù)收時(shí)即發(fā)生納稅義務(wù)。

（3）上述案例中對于一次性提前收取2年的租金，企業(yè)所得稅上的收入既可以一次性確認(rèn)，又可以分期計(jì)入。

（4）出租人一次性收取承租人跨年度的租金，必須按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)的當(dāng)天，即預(yù)收的房租，不可分期申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

增值稅與土地增值稅的區(qū)別？

答：

　增值稅和土地增值稅都是對增值額進(jìn)行課稅的稅種，但二者卻有很大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　一、納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人不同

　　《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱《增值稅暫行條例》）規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅義務(wù)人。為加強(qiáng)增值稅管理，稅收法規(guī)規(guī)定，按照納稅人的會計(jì)核算是否健全，是否能夠提供準(zhǔn)確的稅務(wù)資料以及經(jīng)營規(guī)模的大小，將增值稅納稅義務(wù)人劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

　　《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第34條規(guī)定，境外的單位或個(gè)人在境內(nèi)銷售應(yīng)稅勞務(wù)而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理人為扣繳義務(wù)人；沒有代理人的，以購買者為扣繳義務(wù)人。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

　　與增值稅相比，土地增值稅沒有一般納稅人和小規(guī)模納稅人之分，也沒有法定的扣繳義務(wù)人。

　　二、征稅范圍不同

　　增值稅征稅范圍包括貨物的生產(chǎn)、批發(fā)、零售和進(jìn)口4個(gè)環(huán)節(jié)。此外，加工和修理修配勞務(wù)也屬于增值稅的征稅范圍。

　　土地增值稅的征稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

　　三、稅率不同

　　《增值稅暫行條例》分項(xiàng)目規(guī)定了增值稅的3檔稅率：即17％的基本稅率、1 3％的低稅率和零稅率。絕大多數(shù)貨物和應(yīng)稅勞務(wù)都適用基本稅率；13％的低稅率，主要是對糧食、食用植物油、自來水、冷氣、暖氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣和居民用煤炭制品等人民生活必需品，對圖書、報(bào)紙、雜志等人民的精神食糧以及飼料、化肥、農(nóng)膜、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料征收（其中有些項(xiàng)目，如化肥、農(nóng)膜、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)等，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局另行制定了稅收優(yōu)惠政策）；納稅人出口貨物，稅率為零（國務(wù)院另有規(guī)定的除外），體現(xiàn)了國家的傾斜政策。小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的，增值稅按6％或4％的征收率征收（自1998年7月1日起，商業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人的增值稅征收率由6％調(diào)減為4％）。

　　《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例大小，實(shí)行30％、40％、50％、60％的4級超率累進(jìn)稅率。

　　四、扣除項(xiàng)目和計(jì)稅方法不同

　　增值稅的應(yīng)納稅額是當(dāng)期銷項(xiàng)稅額減去當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額的余額，實(shí)行的是稅款抵扣制。同時(shí)規(guī)定了準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額限于從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票和從海關(guān)取得的完稅憑證上注明的增值稅額。購進(jìn)免稅農(nóng)產(chǎn)品準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照買價(jià)和規(guī)定的扣除率計(jì)算。下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

　　1.購進(jìn)固定資產(chǎn)；

　　2.用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；

　　3.用于免稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；

　　4.用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；

　　5.非正常損失的購進(jìn)貨物；

　　6.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)。

　　土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出增值額，然后計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，即增值率，再依據(jù)增值率對照適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目具體包括：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；

　　3.舊房及建筑物的評估價(jià)格；

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加扣20％。

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　五、征收管理機(jī)關(guān)不同

　　增值稅由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

　　土地增值稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

　　六、納稅地點(diǎn)不同

　　增值稅的納稅地點(diǎn)：

　　1.固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)國家稅務(wù)總局或其授權(quán)的稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　2.固定業(yè)戶到外縣（市）銷售貨物的，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請開具外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明，向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未持有其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)的外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明、到外縣（市）銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向銷售地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未向銷售地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。

　　3.非固定業(yè)戶銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向銷售地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　4.進(jìn)口貨物，應(yīng)當(dāng)由進(jìn)口人或其代理人向報(bào)關(guān)地海關(guān)申報(bào)納稅。

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　七、納稅期限不同

　　增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日或者1個(gè)月。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個(gè)月為1期納稅的，自期滿之日起10日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起10日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。納稅人進(jìn)口貨物，應(yīng)當(dāng)自海關(guān)填發(fā)稅款繳納證的次日起7日內(nèi)繳納稅款。

　　土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

　　八、減稅、免稅的規(guī)定不同

　　增值稅的減稅、免稅，除《增值稅暫行條例》第16條及《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第31條規(guī)定的免稅項(xiàng)目外、國家還根據(jù)不同時(shí)期的具體情況，制定了許多增值稅的稅收優(yōu)惠政策。土地增值稅的減稅、免稅除《土地增值稅暫行條例》第8條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條規(guī)定的免稅項(xiàng)目外，國家還制定了幾項(xiàng)具體的減稅、免稅政策。

　　此外，銷售收入的實(shí)現(xiàn)，計(jì)稅價(jià)格的確定，預(yù)算級次等方面，增值稅與土地增值稅也有一些區(qū)別。

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