以房地產業投資入股稅務處理?

答：投資方的稅務處理

??1.增值稅及附加稅費

??A公司將房產投資入股換取B公司的股權行為屬于有償取得“其他經濟利益”，屬于銷售不動產行為，應繳納增值稅。根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第三條第二款規定，一般納稅人轉讓2016年4月30日前自建的不動產，可選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

??2.土地增值稅

??以房產投資入股是否涉及土地增值稅，主要看投資主體及被投資企業是否為房地產企業。A公司為房地產開發企業，需對其投資行為征收土地增值稅。根據《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的通知》第六條規定，房地產開發企業建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定征收土地增值稅。

??3.企業所得稅

??企業所得稅法實施條例第二十五條和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》第七條，都明確規定了企業將開發產品用于對外投資等行為應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

??4.印花稅

??企業以房地產投資入股屬于財產所有權的轉移，根據印花稅規定應當按“產權轉移書據”稅目征收印花稅，投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。

被投資方涉稅處理 

　　一、契稅 

　　《契稅暫行條例細則》第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。《公司法》規定，投資人以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。由于契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。因此，以房地產投資入股，按規定應由接受房地產投資的被投資方在辦理產權轉移手續時繳納契稅，其計稅依據為按評估機構核定的評估價。 

　　二、房產稅 

　　《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發〔1993〕368號)規定，對于投資聯營的房產，應根據投資聯營的具體情況，在計征房產稅時予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅;對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房產的租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。 

　　需要注意的是，由于企業以房地產對外投資，是以企業擁有的房屋產權換取被投資企業的股權，投資后，房屋的產權即歸被投資企業所有，被投資企業對該房屋享有獨占權和處置權。從會計處理的角度來看，投資方將房地產投出后，賬面的固定資產即消失，被投資企業按照“接受投資的固定資產的計價”原則確認該項固定資產。因此，以房地產投資入股，其房屋的所有權已發生轉移，其應繳納的房產稅應由擁有房屋產權的被投資方繳納。 

　　三、城鎮土地使用稅 

　　《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照規定繳納土地使用稅。由于企業以房地產對外投資，被投資的房地產的土地使用權隨之轉移到被投資企業所有，因此被投資企業應按規定計繳城鎮土地使用稅。　　

四、印花稅 

　　《印花稅暫行條例》第八條規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。也就是說，以房地產投資入股，根據印花稅規定，簽訂“產權轉移書據”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。可見，接受房地產投資入股的被投資方也要繳納印花稅。　　

五、土地增值說 

　　按照財稅字〔1995〕48號文件規定，對投資、聯營企業將上述接受投資的房地產再轉讓，依據財稅字〔1995〕48號文件第十條關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 

房地產融資指的是什么？ 

答：從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。

從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。

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