土地增值稅清算時房產費怎么扣除

房地產開發費用屬于土地增值稅扣除項目金額項下的“開發土地和新建房及配套設施的費用”。開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

房地產開發費用計算扣除方法，《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第三條加以明確：

方法一：財務費用中的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。例如，其房地產開發企業項目開發期間“財務費用——利息支出”100萬元，按同期同類銀行貸款利率計算利息僅為80萬元，雖然能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出且能提供金融機構證明，但只能扣除80萬元。

方法二：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，全部使用自有資金沒有利息支出，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。例如，某房地產開發企業項目開發期間，取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本分別為1000萬元、500萬元，則房地產開發費用為150萬元。

如果房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時在上述兩種辦法中二選一。

注意在土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

知識擴展

房地產土地增值稅清算可以扣除的項目

一、對于新建房地產轉讓

1、取得土地使用權所支付的金額；

2、房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

3、房地產開發費用——銷售費用、管理費用、財務費用；

4、與轉讓房地產有關的稅金；

5、財政部規定的其他扣除項目。

二、對于存量房地產轉讓

1、房屋及建筑物的評估價格；

評估價格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用；

3、轉讓環節繳納的稅金。

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