土地增值稅征費范圍

答：土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。

土地增值稅案例

答：某縣城一家房地產開發企業2016年度委托建筑公司承建位于縣城的住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對外銷售，取得開具增值稅發票的銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外出租，本年度取得開具增值稅發票的租金收入63萬元（不符合簡易征稅要求）。與該住宅樓開發相關的成本、費用有：

（1）支付取得土地使用權價款1400萬元。

（2）取得土地使用權支付相關稅費42萬元。

（3）前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環衛綠化工程費用60萬元。

（4）發生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、財務費用370萬元（利息支出不能準確按轉讓房地產項目計算分攤）。當地省政府規定，房地產開發費用的扣除比例為9%。（以萬元為單位核算。增值稅進項稅金已抵扣。）

要求：根據上述資料，回答下列問題：

（1）該房地產開發企業2016年應繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加合計數；

答：該房地產開發企業2016年城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加合計數=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82萬元

（2）該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的取得土地使用權所支付的金額和開發成本的合計數；

答：取得土地使用權所支付的金額=（1400+42）*80%=1153.6萬元

開發成本=（90+2100+60）*80%=1800萬元

合計=1153.6+1800=2953.6萬元

（3）該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的開發費用金額；

答：開發費用=（1153.6+1800)*9%=265.82萬元

（4）該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額；

答：允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13萬元

（5）該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額合計數；

答：加計扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72萬元

允許扣除項目金額合計=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27萬元

（6）該房地產開發企業應繳納的土地增值稅。

答：增值額=7648-3894.27=3753.73萬元

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%

適用40%的稅率和5%的速算扣除系數。

應納土地增值稅稅額=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78萬元

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