不動產出租過程中有哪些涉稅風險

一、增值稅納稅義務發生時間

（一）法規依據：

《營改增試點實施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

1.納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

2.《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號 ）《附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法 》第四十五條第二款規定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

根據納稅義務發生時間的相關規定，同一項不動產出租行為，可能會因為發票開具時間、收款時間以及合同約定付款時間等不同而出現納稅義務發生時間不同的情況。

（二）案例：

1.先開具發票情形： A公司于2016年6月1日與甲公司簽訂房屋租賃合同，租期一年（2016年6月1日—2017年5月31日），年租金100萬元，分季支付。合同約定，A公司于2016年6月15日將一年100萬元租金發票開給甲公司。

根據“先開具發票的，為開具發票的當天”的規定，納稅義務發生時間為發票開具當天，即 2016年6月15日需要按100萬元計算增值稅銷項稅額。

2. 預收款情形：A公司于2016年5月25日與乙公司簽訂房屋租賃合同，租期一年（2016年6月1日—2017年5月31日），年租金100萬元。A公司于2016年5月30日一次性收取一年100萬元租金。

根據“納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”的規定，納稅義務發生時間為收到預收款的當天，即 2016年5月30日需要按100萬元計算增值稅銷項稅額。

3. 合同約定付款日期情形：A公司于2016年6月1日與丙公司簽訂房屋租賃合同，租期一年（2016年6月1日—2017年5月31日），年租金100萬元，分季支付。合同約定，A公司于2016年6月10日收取第一季度租金25萬元，由于丙公司出現債務危機，租金尚未支付。

根據“取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期”的規定，納稅義務發生時間為書面合同確定的付款日期，即雖然沒有收到租金，但仍需要在2016年6月10日按照25萬元計算增值稅銷項稅額。

（三）其他個人采取預收款形式出租不動產的特殊規定

《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規定，其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

根據36號文中“租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”的相關規定，預收租金不能按月（季度）分攤計稅，應當在收到租金的當月（季度）全額計入銷售總額。 但是，“其他個人”例外。其他個人，指個體工商戶之外的個人。其他個人取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

二、增值稅發票開具

（一）法規依據：

1.《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國稅總局2016年第16號公告）（以下簡稱“暫行辦法”）第十一條 小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。

其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

第十二條 納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

2.《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》 （國家稅務總局公告2016年第23號）（五）出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

（二）明確事項：

1. 小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，需要代開增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。

2. 其他個人出租不動產，需要代開增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

3. 無論是一般納稅人還是小規模納稅人，向其他個人出租不動產，都不得開具或申請代開增值稅專用發票。

4. 出租不動產開具增值稅發票時需要注意：應在備注欄注明不動產的詳細地址。

出租不動產增值稅應納稅額如何計算呢？

（一）法規依據：

《暫行辦法》第三條：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

《暫行辦法》第四條 小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

（二）明確事項：

1.一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（1）計稅方法選擇問題：

①一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

②一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，按11%的稅率計算應納稅額。

（2）預繳稅款問題：

①如果選擇簡易計稅，應按照5%的征收率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

②如果選擇一般計稅，應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

2.小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（1）適用征收率問題：根據相關規定，小規模納稅人性質不同，適用的征收率也不同：

①單位：出租不動產，按照5%的征收率計算應納稅額。

②個體工商戶：出租不動產（不含出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額；出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

③其他個人：出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額；出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

（2）預繳稅款問題：

①單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房）、其他個人出租非住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

②個體工商戶和其他個人出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

3.申報納稅地點問題

（1）單位和個體工商戶出租不動產：

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（2）其他個人出租住房：

向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

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