預收三年的租金如何納稅

第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入為租金收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。因此，對你公司一次性收到三年的租金收入，應按租賃合同中約定的應付租金的日期確認收入并繳納企業(yè)所得稅，不得分年度繳納。 　　

根據(jù)新《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例及實施細則 》細則第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到的預收款的當天。根據(jù)上述規(guī)定，預先收取租金收入，營業(yè)稅納稅義務時間為收到的預收款的當天。

個人出租房屋要交哪些稅呢？

個人出租房屋涉及的稅費一般包括：增值稅及附加稅費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅和印花稅。

一、增值稅及其附加稅費

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號 ）《附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定 》第一條第九款第六項規(guī)定：個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。個人包括個體工商戶和其他個人，也就是個體工商戶同樣適用上述條款。

《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第八條規(guī)定：其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應納稅款：

（一）出租住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

二、城市維護建設費

《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規(guī)定：城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅稅額為計稅依據(jù)，分別與消費稅、增值稅同時繳納。 稅率如下：

（一）納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；

（二）納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；

（三）納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

個人出租住房應繳納城市維護建設稅=出租房屋應交增值稅額×7%（或5%、1%）。

三、教育費附加

《征收教育費附加的暫行規(guī)定》規(guī)定：教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，教育費附加率為3%，分別與增值稅、消費稅同時繳納。

地方教育附加征費率由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，費率一般為1％或2%。

個人出租住房應繳納教育費附加=出租房屋應交增值稅額×3%；

個人出租住房應繳納地方教育費附加=出租房屋應交增值稅額×1%（或2%）。

四、房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

個人出租住房房產(chǎn)稅應納稅額=租金收入×4%。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

六、印花稅

《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

七、個人所得稅

按照《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定：個人出租房屋按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅。

應按稅所得額的計算：

（一）每次（月）收入不超過4000元的：

應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元

（二）每次（月）收入在4000元以上的：

應納稅所得額=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）

準予扣除的項目費用包括出租房產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費附加等，財產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次。

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