房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增交什么稅？

主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅

一  取得土地環(huán)節(jié) 

開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5?

二  建設開發(fā)環(huán)節(jié) 

取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

三 銷售環(huán)節(jié) 

取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

向左轉|向右轉

提示——被遮擋部分文字為“—預繳稅額”。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5?

5、企業(yè)所得稅

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。

四 土地增值稅清算環(huán)節(jié) 

項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)－預繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×120%－房地產(chǎn)開發(fā)費用－印花稅－城建稅及教育費附加。

營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有什么影響？

營改增”可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響如下：

1. 稅收負擔與經(jīng)營成本的影響

1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業(yè)稅納稅問題，主要體現(xiàn)在： a. 開發(fā)建設階段：提供建筑業(yè)應稅勞務（營業(yè)額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，不含甲方供材）,按照營業(yè)稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產(chǎn)（土地使用權），銷售不動產(chǎn)（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產(chǎn)的受讓或購置原價后的余額為營業(yè)額以5%稅率計征營業(yè)稅 c. 持有自營階段：出租房地產(chǎn)，按租賃服務業(yè)以5%稅率計征營業(yè)稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔與經(jīng)營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔與經(jīng)營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產(chǎn)及相關行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務類型及經(jīng)營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來看，“營改增”稅制改革對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔與經(jīng)營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔與經(jīng)營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內(nèi)部采購銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的，這一點將在第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會計處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業(yè)稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。 3. 企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉。實務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅構成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，擴大企業(yè)現(xiàn)金流。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增交什么稅？不知道以上內(nèi)容是否可以幫到大家了解到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增繳納稅收和相關影響，其實只要大家不停的學習新的會計知識，學會充實自己。那么當正在遇到會計難題的時候也可以試著自己解決，最少可以來會計學堂網(wǎng)試試。