商鋪售后返租的會計處理怎么做？

答：房地產企業的“售后返租”，也稱“售后回租”。是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。這種售后回租，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產產權式酒店、產權式公寓、產權式商鋪銷售形式，是企業籌資的新型方法。在國家不斷加大宏觀調控力度的大環境下，房地產企業為了促銷、融資等目的通常以“售后返租”的方式加速資金周轉。

經營性售后返租，即標的資產所有權上的主要風險和報酬已經轉移給出租人，應作為房地產公司應按“銷售不動產”處理。而作為購房者取得房地產公司的租金應按“提供不動產經營租賃”處理。

（一）會計處理：

1、房地產公司銷售不動產時做收入處理（按新項目現房銷售）

借：銀行存款

貸：主營業務收入

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

同時，結轉成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

2、房地產公司轉租不動產（按新資產），取得租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

3、返租支付給購房者商定的租金

借：其他業務支出

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款

特別提示：實務中企業一般不易取得業主個人代開的增值稅發票，需要企業承擔相關的稅費，在稅務機關辦理開票。

售后回租與融資租賃有哪些區別？

售后回租，是先出售給買者，然后賣方租賃買者設備（或房屋，下同），無論租賃多長時期，設備的所有權仍然屬于原出租者；融資租賃，是使用者從設備所有者處租賃設備，到一定時期后，設備即歸使用者所有。

售后回租，使用者付的是使用設備的租金；融資租賃，付的是每個時期應承擔的設備買價和利息的和，即租賃費，具有分期付款買設備的作用。

他們之間，前者是租賃關系，所有權始終屬于出租者；后者是分期購買付款的關系，當分期付款達到合同期限后，設備的所有權就歸使用者。

售后回租（sale-leaseback）是將自制或外購的資產出售，然后向買方租回使用。回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人，再從出租人手里將該物品重新租回，此種租賃形式稱為回租。采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金，加速資金周轉。回租的對象多為已使用的舊物品。

融資租賃(Financial Leasing)又稱設備租賃(Equipment Leasing)或現代租賃(Modern Leasing)，是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。

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