土地增值稅的成本分攤方法有哪些?

答:一、法規依據

1、國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知"國稅發〔2006〕187號"第四條第(五)款:屬于多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額.

2、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知"國稅發〔2009〕91號"第二十一條第(五)款:納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象,采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用.

3、四川省地方稅務局關于土地增值稅清算單位等有關問題的公告(2015年第 5 號)第三條:關于共同成本費用的分攤:

納稅人分期分批開發房地產項目或同時開發多個房地產項目,各清算項目取得土地使用權所支付的金額,按照占地面積法(即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例)進行分攤;其他共同發生的成本費用,按照建筑面積法(即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例)進行分攤.

同一清算單位內包含不同類型房地產的,其共同發生的成本費用按照建筑面積法進行分攤.

4、其他地方規定

土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法,同一清算單位不同類型按建筑面積法.如天津.

分兩步分攤土地成本,第一步,先將占地相對獨立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產,按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本.第二步,對于剩余混建的不同類型房地產,應當首先確定混建房屋占地的總土地成本,然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本.如江蘇.

建造既有住宅又有非住宅的綜合樓,土地成本按不同類型房地產的銷售收入分攤,其他費用按單位建筑面積分攤.如江西.

在計算土地增值稅時,地下建筑不計容是否分攤土地成本?

一般說來,如果地下建筑面積屬于計容面積,則地下建筑應該分攤土地成本;如果地下車位建筑面積不屬于計容面積,則不需要分攤土地成本.從全國情況看,地下車位的建筑面積基本上是不計入容積率的,因此按照配比原則要求,地下車位不需要分攤土地成本.

如《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》(鄂地稅發〔2013〕44號)規定:"房地產開發項目在取得土地使用權時,申報建設規劃含地下建筑,且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇,并列入產權銷售的,其地下建筑物可分攤項目對應的土地成本.

如交納土地出讓金的非人防地下車庫,在整個開發項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期,同時取得'車庫銷售許可證',在計算地下車庫土地增值 稅扣除項目時可分攤土地成本.其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權有關聯證明的地下建筑物,不得進行土地成本分攤."

所以,地下建筑不計容,相應不分攤土地成本,其中的土地成本包括取得土地使用權所支付的金額以及土地征用及拆遷補償費.

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