爛尾樓開發后銷售能否扣除購買成本?

根據財稅[2003]16號文件規定，單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收增值稅：

1、轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收增值稅。

2、轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收增值稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。

依據財稅[2003]16號文件中關于扣除的規定，對受讓的已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，如果直接進行再轉讓的，可以憑發票作為扣除的依據；對受讓的尚未進入施工階段的在建項目開發商品房后再銷售的，不得扣除。但對購買的已進入建筑物施工階段的在建項目繼續開發后再銷售的，是否可以扣除？國家稅務總局尚無明確規定。如果允許扣除，將會形成稅收的巨大漏洞，有的地方就明確規定不得扣除，納稅人應當根據當地稅務機關的規定執行。

購買的爛尾樓開發后銷售如何進行稅務處理？

(1)增值稅：

根據《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003] 16號）文件規定， 單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其

實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應

按以下辦法征收營業稅：

轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進人施工階段的 在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收增值稅。

轉讓已進人建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收增值稅。

在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。

(2)   所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令[2007 ] 63號）第八條規定： 企業實際發生的與取得收人有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失 和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

因此，購買的在建項目所支付的

相關價款在取得合法憑證的情況下允許在稅前扣除。

(3)   土地增值稅

對整體購買未竣工的房地產開發項目后，進行后續開發建設，完成后再轉讓 房產的，其扣除項目是否允許加計扣除，目前財政部總局文件還沒有直接規定，

但是這種操作完全符合土地增值稅加計扣除的原理，并沒有文件不允許這么做。

建議參考一下：

《青島市地稅局關于印發〈房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問 答〉的通知》（青地稅函[2009 ] 47號）對納稅人整體購買未竣工房地產開發項目， 然后投人資金繼續建設，完成后再轉讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

“(一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；

(二） 改良開發未竣工房地產的成本；

(三） 房地產開發費用；

(四） 轉讓房地產環節繳納的有關稅金，包括營業稅金及附加、地方教育附加；

(五） 加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發未竣工房地產成本兩

項之和的百分之二十。

”

因此，爛尾樓再轉讓計算土地增值稅，筆者認為土地增值稅前可加計扣除。

爛尾樓開發后銷售能否扣除購買成本?上文介紹了如果扣除就會有稅收漏洞，因此大家應該根據現行的所得稅法來執行，一般的地區都是不能扣除購買成本的，更多相關財務資訊，敬請關注會計學堂的更新！