估入賬價(jià)值能否作轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成本

一、現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)會(huì)計(jì)科目“固定資產(chǎn)”中的“土地”是指過(guò)去（1952年以前）已單獨(dú)估價(jià)入賬的土地，這部分土地資產(chǎn)，不允許計(jì)提折舊。主要原因是，過(guò)去國(guó)有土地實(shí)行無(wú)償劃撥方式。我國(guó)于1986年6月25日第6屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第16次會(huì)議通過(guò)并頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，經(jīng)過(guò)1988年、1998年修改，新法明確規(guī)定，“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。”在新的法律下，企業(yè)依法取得土地使用權(quán)，就要支付法律規(guī)定的“土地出讓金”等費(fèi)用，在會(huì)計(jì)上一般將其列入“無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”科目，按照無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定計(jì)價(jià)、攤銷(xiāo)。二、取得土地使用權(quán)有時(shí)可能不花費(fèi)任何代價(jià)，如企業(yè)所擁有的并未入賬的土地使用權(quán)，這時(shí)就不能作為無(wú)形資產(chǎn)核算。有時(shí)企業(yè)花費(fèi)了較大代價(jià)取得土地使用權(quán)，這時(shí)就應(yīng)予以資本化，將取得土地使用權(quán)時(shí)所發(fā)生的一切支出，作為土地使用權(quán)的成本，計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)賬戶(hù)。如企業(yè)原先通過(guò)行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)，沒(méi)入賬核算，在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股和投資時(shí)，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，此時(shí)，企業(yè)應(yīng)將補(bǔ)繳的土地出讓金予以資本化，作為無(wú)形資產(chǎn)入賬核算。企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)êB同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙o第三者時(shí)，可以取得一部分土地收益。對(duì)于這部分土地凈收益（除另有規(guī)定者外），應(yīng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目，照章征稅。因改制土地估價(jià)如何入賬，一是要看原來(lái)國(guó)有企業(yè)土地如何入賬，第二要看改制時(shí)是否支付了土地使用權(quán)代價(jià)（費(fèi)用）。如果支付了相應(yīng)的費(fèi)用，這部分費(fèi)用就應(yīng)該作為無(wú)形資產(chǎn)入賬。土地出讓金是否計(jì)入所建固定資產(chǎn)原值問(wèn)題。根據(jù)現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用后，企業(yè)為新建等而獲得土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金，在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算；企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而獲得的土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金，在“開(kāi)發(fā)成本”科目核算。即記入到所建的固定資產(chǎn)價(jià)值之中，但不單獨(dú)作為“固定資產(chǎn)—土地”入賬。

行政劃撥取得的土地使用權(quán)如何入賬？

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：第一，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。

第二，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)模簿褪钦f(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用，支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

綜上所述，一般情況下，劃撥土地是用于公共事業(yè)或者國(guó)有企事單位，按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除特殊規(guī)定外，是沒(méi)有使用期限的限制。但也不是無(wú)限期的使用，這一定企業(yè)需要注意。實(shí)際過(guò)程很復(fù)雜，要是有什么問(wèn)題可以來(lái)會(huì)計(jì)堂咨詢(xún)。