土地增值稅的計稅方法

土地增值稅應納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

一．稅額計算一般方法

1.新建房地產轉讓項目的扣除：

（1）取得土地使用權所支付的金額，包括地價款和有關費用。

（2）房地產開發成本，指房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。

（3）房地產開發費用，即銷售費用、管理費用和財務費用。扣除方法取決于財務費用中利息的處理。

（4）與轉讓房地產有關的稅金。房地產開發企業扣除的稅金是：城市建設維護稅和教育費附加。房地產開發企業印花稅不能單獨扣除。

（5）財政部規定的其他扣除項目。對取得土地使用權后，未開發即轉讓的，不得加計扣除。

只有從事房地產開發的納稅人可加計扣除20%。

加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）*20%

2.存量房地產轉讓項目的扣除：

（1）房屋及建筑物的評估價格。

評估價格=重置成本價*成新度折扣率

特殊規定：凡不能取得評估價格、但能提供購房發票：舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

發票來源 基數確定 

營改增前取得的營業稅發票 發票所載金額

（不扣減營業稅） 

營改增

后取得 增值稅普通發票 發票所載價稅合計金額

增值稅專用發票 發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和

（2）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

對取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不能扣除。

（3）轉讓環節繳納的稅金（城建稅、附加費、印花稅）。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入，扣除項目的金額：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

一般方法適用于：轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施；出售舊房。

一般方法計算步驟：

（1）確定轉讓不動產性質及扣除項目

（2）匯集扣除項目合計＝∑5/4/3/2

（3）計算土地增值額＝應稅收入－2

（4）確定增值率→找稅率

（5）計算應納稅額＝3×稅率－2×速算扣除系數

二．特殊售房方式應納稅額的計算方法-先預征，后清算

1.預征率：東部地區省份不得低于2% ，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

2.納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。

扣除項目金額

＝扣除項目的總金額×（轉讓土地使用權的面積或建筑面積÷受讓土地使用權的總面積）

土地增值稅的計稅方法，以上是我們的匯總。房屋或土地出售后，需要進行清算，向稅局繳納土地增值稅。財務人員需要根據企業的實際情況，選擇適用的土地增值稅計算方法。希望上面的文章可以給大家提供幫助。如有需要，可以在線聯系我們的答疑老師。