“拆一還一”如何確認收入及成本

問題：某房地產開發企業，對于“拆一還一”存在以下情形：

1、合同規定了“拆一還一”面積，不補差價。在計算企業所得稅時應如何確認銷售成本及收入？

2、合同規定了“拆一還一”面積，對于超過“拆一還一”面積部分按800元補差價。此時，房地產公司應如何確認銷售成本及收入（假設同類型房屋賣價為2000元）？

解答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：

1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

根據上述規定，對“拆一還一”的業務行為，對歸還的等面積房屋屬于換取其他單位或個人的土地（非貨幣性資產）應視同銷售。應按等面積的市場價確定銷售收入，并確認相應的開發成本。

舉例如下：

1、假定房屋單位賣價為2000元／平米，房屋單位成本為1000元／平米，“拆一還一”面積為10平米，不補差價。

確認銷售收入：2000×10=20000（元）；

并確認開發成本中的拆遷補償費：20000元；

確認銷售成本：1000×10=10000（元）。

2、房屋單位賣價為2000元／平米，房屋單位成本為1000元／平米，拆10平米，還15平米，超5平米面積補差價4000元（5×800）。

超面積償還部分，按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格（2000元）確定

確認銷售收入：2000×（10+5）=30000（元）；

并確認開發成本中的拆遷補償費：20000元；

確認銷售成本：1000×10+1000×5=15000（元）。

如果企業用外購的房產，歸還給拆遷戶，則不存在開發產品的視同銷售問題。

比如，外購房的每平米為2000元，還拆遷戶10平米，則：

　　借：開發成本——拆遷補償費20000

　　  貸：銀行存款等 20000

“拆一還一”如何確認收入及成本？通過上文，大家了解“拆一還一”發生時，收入和成本分別如何進行賬務處理。如果大家對房地產企業或其他的問題還有疑惑，歡迎到會計學堂的官網，聯系我們的答疑老師。