土地增值稅核定征收計稅依據的確定

在項目銷售結束后應進行清算，清算后按照四級累進制計算應繳稅額，毛利達50%的部分增值稅稅率達到利潤率30%，毛利高于200%的部分，增值稅稅率更是達到60%。

據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題。

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

房地產企業土地增值稅的會計核算

一. 預繳土地增值稅的核算　　

房地產企業收到預收款項時，不能確認收入，會計分錄：　　

借：銀行存款　　

貸：預收賬款　　

對于預收款，需要預繳土地增值稅，預繳稅款時

借：應交稅費——應交土地增值稅　　

貸：銀行存款　　

此時，由于收入未能確認，不能將預繳的稅金計入當期損益?！?/p>

二、計提和預提土地增值稅的核算　　

預收款項確認為收入時　　

借：預收賬款　　

貸：主營業務收入　　

同時，對已繳納的稅金，計提土地增值稅并計入當期損益

借：營業稅金及附加　　

貸：應交稅費——應交土地增值稅　　

土地增值稅是取得預收款時先預繳稅金，清算時再匯算清繳、多退少補。根據權責發生制原則和收入與費用配比原則，企業還需要預提一定金額的土地增值稅，以避免低估費用和負債、高估利潤。

預提該部分稅金時

借：營業稅金及附加　　

貸：其他應付款——預提土地增值稅

（此處不宜貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，因為從稅法角度講，納稅義務還沒有發生，計入應交稅費易引起誤解。）

在這里，計提是根據預繳的稅款提取的土地增值稅，預提是對超過預繳稅款部分提取的土地增值稅，實務中計提與預提往往混用。　　

三、匯算清繳土地增值稅的核算　　

匯算清繳土地增值稅時，如果總稅款大于計提和預提數，則對于其差額

借：營業稅金及附加　　

貸：應交稅費——應交土地增值稅　　

同時　　

借：其他應付款——預提土地增值稅　　

貸記“應交稅費——應交土地增值稅　　

如果總稅款小于計提和預提數，則對于其差額　　

借：應交稅費——應交土地增值稅　　

貸：營業外收入　　

同時　　

借：其他應付款——預提土地增值稅　　

貸：應交稅費——應交土地增值稅　　

實際補交稅款時　　

借：應交稅費——應交土地增值稅　　

貸：銀行存款　　

四、確認遞延所得稅資產　　

房地產企業預提土地增值稅后計入其他應付款，但在當年計征所得稅時不允許稅前扣除，這就造成了其他應付款賬面價值與計稅基礎的不一致，形成可抵扣暫時性差異，從而需要確認相應的遞延所得稅資產。此時，會計處理為：　　

借：遞延所得稅資產　　

貸：所得稅費用——遞延所得稅費用 

土地增值稅核定征收計稅依據的確定應該怎么做？適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。