房地產開發售后回租業務如何處理

以案例分析：

我公司所屬房地產開發公司開發一物流園區，將商鋪出售給個人。為了盡快啟動該物流園區，又采取了回租再出租的辦法，即由房地產公司的物業管理公司向購買商鋪者以每年按照出售價的7%返還的辦法回租回來，再出租給別人的辦法（租金遠遠低于上述7%部分）進行操作，請問涉及的稅務事項如何處理？以房地產公司或物業管理公司針對上述事項簽訂合同時有無不同？

房地產公司將房子買出后，如果該公司與房主簽訂租賃合同，這種行為符合依售后租回，其涉稅可依據《國家稅務總局關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規定處理；如果由所屬的物業公司向房主簽訂租賃合同，不屬于售后租回。

根據貴公司反映的問題，我們理解為物業公司將該房出租所取得的租金，作為應稅收入，計算繳納相關稅金；支付給房主7%部分作為當期費用。支付時根據規定需要代扣代繳營業稅和個人所得稅。但物業公司取得租金收入的計稅價格因低于支付房主7%，如被稅務機關核實不符合常規，將會核定計稅價格。

“售后回租”銷售模式下的涉稅風險

1、將不動產“售后回租”與動產“融資租賃”混為一談，引發濫用稅收政策的涉稅風險。“售后回租”兼具銷售和融資兩方面特點，是現代企業融資新型方法之一。根據現行稅法規定，售后回租業務分為兩類，一類是融資性售后回租，另一類是一般性售后回租。商業地產促銷模式下的“售后回租”是將房產先出售并辦理過戶手續，同時簽訂租賃協議，此應屬于一般性售后回租，故不能適用《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告［2010］第13號）中關于不征收增值稅和營業稅的規定。因此，商業房地產企業在處理“售后回租”業務時，如果不能準確界定政策文件適用范疇，極易造成因濫用稅收政策而引發相關涉稅風險的情況。

2、偷稅、漏稅的涉稅風險。商業房地產企業在處理“售后回租”業務時，涉及向購房者收取購房款和支付租金兩項經濟業務。在實務處理中有不少企業為簡便處理和促進銷售，將兩項經濟業務合二為一，即用租金抵沖相應的購房款或首付款。殊不知此舉隱藏著巨大的偷稅、漏稅風險，無形之中既降低了銷售環節的計稅基礎，又降低了未來租賃環節的計稅基礎。對于這種情況，稅法明確規定，應將此類售后回租業務分解為銷售和租賃兩項經濟業務，分別進行稅務處理。

房地產開發售后回租業務如何處理的有關內容如上，有句話說的好，叫做具體問題具體分析，所以只有找準的問題的關鍵所在，你才能找到解決問題的方法，本文僅作參考。