房地產企業營銷設施的財稅處理

一、項目小區主體之內的售樓部、樣板房的財稅處理

《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）文件規定，開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

所以可以理解，項目小區主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施所發生的費用可以按照上述規定歸集入開發間接費用計入開發成本核算。出售時按照銷售開發產品進行稅務處理。

二、項目小區主體之外的售樓部、樣板房的財稅處理

對于項目小區之內主體之外的售樓部、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發間接費用核算，而是需要根據國稅發（2009）31號文件規定判斷處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

在會計處理中對于房地產開發企業開發的配套設施一般分為兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。 相應地對于配套設施支出的歸集分為如下三種核算方式：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出。

2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本。

3．對能有償轉讓的第二類配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，除企業自用由“開發成本——配套設施開發成本”轉入“固定資產”科目外，項目完工后由“開發成本——配套設施開發成本”轉入“開發產品”科目，企業可以根據需要進行“開發產品”科目的項目核算。

即房地產企業利用建造的會所預先充當售樓部、樣板間，如果符合上述國稅發[2009]31號文第十七條第一款的規定，則視為公共配套設施費進行會計處理，企業可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。

如果符合上述國稅發[2009]31號文第十七條第二款規定，充當售樓部、樣板間的會所等營銷設施需要單獨核算成本，若是企業自用，按照自建固定資產進行財務和稅務處理。非企業自用，則計入開發成本核算處理。即企業應當采用上述的第3種核算方式。

這樣房地產企業就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續按開發產品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負差異，因此開發企業在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應將稅收因素作為一個重要方面來考慮。

營銷臨時設施需繳房產稅

《財政部稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地〔1986〕8號）第二十一條規定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。同時，財稅地〔1986〕8號文件第十九條規定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。基于以上政策規定，房地產開發企業臨時性建筑物不征房產稅必須同時滿足兩個條件：一是臨時設施必須為基建工地服務，二是必須處于施工期間的臨時設施。如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。

但是，由于房地產開發企業為銷售房屋而建造的臨時設施售樓部、樣板間等營銷設施不屬于財稅地〔1986〕8號文件第二十一條免征房產稅的列舉范圍，因此，開發企業建造的營銷臨時設施應當自建造完畢次月起繳納房產稅。納稅人需要特別注意，《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”由于根據房地產開發企業會計處理的相關規定，臨時設施的售樓部、樣板間等營銷設施歸集的成本費用，只有建造成本，沒有包括土地成本。因此，房地產開發企業在計算為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間等營銷設施的房產稅時必須要進行納稅調整。

項目營銷設施建造費土地增值稅前不可扣除

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。公共配套設施費，包括不能有償轉讓開發小區內公共配套設施發生的支出。其中，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。可見，項目營銷設施建造費不屬于土地增值稅規定的“開發間接費用”的內容，因而納稅人在計算土地增值稅增值額時，如果營銷設施系利用開發產品、公共配套設施（如會所），則相應的建造成本應視同開發產品、公共配套設施按規定在計算土地增值稅前予以扣除，且可以加計20%；如果該營銷設施系專門建造用于項目營銷且最終未出售留作自用或自行拆除，則不得在土地增值稅稅前扣除。

房地產企業營銷設施的財稅處理，主要是三方面，分別是房產、土地增值稅、企業所得稅，基本圍繞的是是否可以稅前扣除，這些都需要按規定來處理，本文僅作參考。