房地產企業所得稅預征的會計處理

(一)預交所得稅的會計處理

在實務處理中，預收房款預交所得稅的會計處理一般有兩種情況：

(1)房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。會計分錄如下：

借：應交稅費——應交所得稅

貸：銀行存款

房地產開發產品完工后，企業應及時計算已實現的收入同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中：

借：所得稅費用

貸：應交稅費——應交所得稅

計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時：

借：所得稅費用

貸：應交稅費——應交所得稅

借：應交稅費——應交所得稅

貸：銀行存款

對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。

(2)所得稅會計的處理方式

若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，對預繳的所得稅應確認為遞延所得稅資產，繳納時同(1)一樣，年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延所得稅資產——預售房預繳所得稅”科目，會計分錄如下;

借：遞延所得稅資產——預售房預繳所得稅

貸：應交稅費——應交所得稅

(二)預交營業稅及其附加的會計處理

預交營業稅及其附加的會計處理一般較為簡單，預交營業稅金及附加稅款時：

借：應交稅費——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

——應交教育費附加

貸：銀行存款

年度終了，對達到收入確認條件的“預收賬款”轉人當年銷售收入，按發生額計提“營業稅金及附加”會計分錄：

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

——應交教育費附加

并將已繳納的稅金轉入本年利潤，反映在利潤表的營業稅金及附加欄同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產負債表“預收賬款”的期末余額里，預交的稅金由于稅法上可以作為費用成本列支，這樣會計和稅務就存在差異。有的企業就確認遞延所得稅負債，而有的不作處理，反映在應交稅費欄，即為負數表示。

房地產企業所得稅預征與結轉的稅務處理

開發企業的所得稅預征與實際征收換算是一個較為復雜的過程，現根據國稅發[2009]31號的有關規定，逐步將開發企業預征階段稅金處理與結轉收入時的差額調整分析如下：

一、未完工開發產品的稅務處理

國稅發[2009]31號文規定：企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%;開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%;開發項目位于其他地區的，不得低于5%;屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法：計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只需考慮產品的計稅成本問題。

當期未完工開發產品的稅務處理如下：

當期計稅毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率

當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加

當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×25%

二、完工開發產品的稅務處理

國稅發[2009]31號文第九條規定的，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

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