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土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
其中，增值額=不含稅收入-扣除項目金額
計算土地增值稅應納稅額，可以分為五步：




1、確認收入




需要注意，這里的收入為不含增值稅的收入，納稅人主體及適用增值稅計稅方式不同具體計算也有所差異。




①房地產開發企業（一般計稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-（含稅收入-地價款）÷（1+9%）×9%




②非房地產企業（一般計稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-含稅收入÷（1+9%）×9%=含稅收入÷（1+9%）




③房地產開發企業（簡易計稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-含稅收入÷（1+5%）×5%=含稅收入÷（1+5%）




④非房地產開發企業（簡易計稅方式下）：




自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入÷（1+5%）




非自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-（含稅收入-購買價款）÷（1+5%）×5%




2、計算扣除項目金額




扣除項目及金額的計算需要區分房地產企業和非房地產企業，轉讓新房還是轉讓舊房。




①房地產開發企業轉讓新房




房地產企業銷售新房，扣除項目包括5項：取得土地使用權所支付的金額（包括地價款及相關稅費）、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產有關稅金及其他扣除項目。




取得土地使用權所支付的金額包括從一級市場取得土地使用權支付的出讓金，以及從二級市場取得土地使用權支付的金額，同時過戶手續費，契稅也可以計入。




房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費以及開發間接費用。




房地產開發費用，即銷售費用、管理費用及財務費用，分兩種情況計算，若能夠取得轉讓房地產項目計算分攤的利息支出且能夠提供金融機構的貸款證明的（財務費用），房地產開發費用=利息+（土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；若不能按轉讓房地產項目分攤利息或不能取得金融機構提供的貸款證明的，則房地產開發費用=（土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×10%以內，具體扣除比例（5%以內，10%以內）由當地省、自治區、直轄市人民政府規定。




轉讓房地產有關稅金包括印花稅、城市維護建設稅、教育費附加以及地方教育費附加。




其他扣除項目，房地產企業加計扣除的項目金額=（土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×20%。




②非房地產企業轉讓新房




扣除項目包括4項，取得土地使用權所支付的金額（包括地價款及相關稅費）、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產有關稅金，非房地產企業銷售新房不享受加計扣除。具體4項扣除項目金額的計算與房地產企業一致。




③轉讓舊房




轉讓舊房，分為兩種情況，一種是可以取得評估價格的，另一種是不得取得評估價格，按照購房發票計算扣除項目。




情形一：可以取得評估價格




扣除項目包括3項：取得土地使用權時支付的地價款或出讓金、房屋及建筑物的評估價格（舊房評估價格=重置成本價×成新度折扣率）、相關稅金（城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加以及印花稅）。




情形二：不能取得評估價格，提供購房發票扣除




不能取得評估價格的，納稅人可以通過購房發票計算扣除項目金額，具體包括3項：發票上注明的購房價款（營改增之前的，包括營業稅；營改增之后的，進項稅額抵扣了的，則需要扣除增值稅）、發票加計扣除額（從購買年度至轉讓年度指每年加計5%計算）、稅金（包括轉讓時需要繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅以及當年購買房地產時繳納的契稅）。




3、計算增值額




增值額=不含稅收入-扣除項目金額




4、計算增值率，確認適用稅率及速算扣除系數




增值率=增值額÷扣除項目金額