土地取得方式?jīng)Q定地價(jià)及是否繳納房產(chǎn)稅?

在近日的稅收檢查過程中,檢查人員發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)少繳房產(chǎn)稅,造成少繳的主要原因是對(duì)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第三款規(guī)定沒有正確理解.關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題,該文件規(guī)定:對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià).

文件中規(guī)定地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅,要根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式來確定,也就是說不同的取得方式?jīng)Q定企業(yè)的地價(jià)是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅.

土地使用權(quán)取得方式

1.外部購入:這種方式是最普遍的一種方式,包括直接競(jìng)拍、企業(yè)之間互相轉(zhuǎn)讓等.

2.投資者投入:投資者在成立公司時(shí),以土地作價(jià)投入,占得公司一定股份,成為公司股東.

3.通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得:非貨幣性資產(chǎn)交換,主要是不涉及貨幣或涉及的貨幣很少,通過用存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)等換入土地使用權(quán).

4.通過債務(wù)重組取得土地:通過債務(wù)重組取得土地,是指企業(yè)作為債權(quán)人,債務(wù)人用自己的土地抵償債務(wù).

5.政府補(bǔ)助取得土地:指政府出于某種原因或根據(jù)某種政策,對(duì)企業(yè)做出的一種補(bǔ)助.

6.租賃:企業(yè)通過協(xié)議約定,支付一定租金,獲得一定期限的土地使用權(quán).

7.劃撥:土地劃撥方式在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,比較普遍,至今還有,但不普遍,主要是針對(duì)一些公益事業(yè)單位或國家的重點(diǎn)項(xiàng)目.土地劃撥一般是無償?shù)?不用支付價(jià)款.

何種方式下地價(jià)可計(jì)入房產(chǎn)原值

在1~5方式下,企業(yè)應(yīng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅,在6~7方式下,企業(yè)雖然擁有土地使用權(quán),但并沒有支付土地價(jià)款,也就不存在地價(jià).

樓面價(jià)的計(jì)算公式?

樓面地價(jià)的具體計(jì)算公式為:樓面地價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積,其中建筑總面積=土地總面積*容積率.

也可以這樣理解:

樓面地價(jià)是指單位建筑面積所分?jǐn)偟钠骄耐恋貎r(jià)格,簡(jiǎn)單地可以理解為在土地上蓋出房子后,每單位售價(jià)中所包含的土地成本.樓面地價(jià)最真實(shí)地反映了建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格.

樓面地價(jià)的計(jì)算公式如下:

樓面地價(jià) = 土地價(jià)格 / 規(guī)劃建筑面積 = 土地單價(jià) / 容積率

備注:規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率

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