房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增預(yù)繳公式

在營(yíng)業(yè)稅制下，房企預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收賬款×預(yù)計(jì)毛利率）－預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加－預(yù)交土增稅 －期間費(fèi)用。

而營(yíng)改增后，增值稅較營(yíng)業(yè)稅的變化有2點(diǎn)：

1、銷(xiāo)售收入由含稅價(jià)變?yōu)椴缓悆r(jià)。基于增值稅“價(jià)稅分離”的特點(diǎn)，房企銷(xiāo)售款應(yīng)剔除增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額后確認(rèn)收入。因此，房企預(yù)售款計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)，是否需要“價(jià)稅分離”，已成為稅企爭(zhēng)議的問(wèn)題之一。

2、房企預(yù)售收入須預(yù)繳3%增值稅。增值稅與所得稅類(lèi)似，對(duì)房企預(yù)售款要求預(yù)征稅款，不同于增值稅的應(yīng)納稅額，預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的是預(yù)征增值稅，計(jì)算公式為：預(yù)征增值稅=預(yù)售款/（1+增值稅稅率）× 3%預(yù)征率。因此，預(yù)征增值稅能否于計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)扣除，也是稅企爭(zhēng)議的重要問(wèn)題之一。

『年輕的小編第二個(gè)問(wèn)題是，增值稅的原理是對(duì)“增值”征稅，辦企業(yè)都能增值那絕對(duì)是萬(wàn)眾民心所向……』

綜合以上觀點(diǎn)，理論上，房企對(duì)預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額的算法存在2種可能：

方法一：（預(yù)收賬款 × 預(yù)計(jì)毛利率）－預(yù)交增值稅 －預(yù)交城建稅附加 －預(yù)交土增稅－期間費(fèi)用

方法二：  預(yù)收賬款/（1+增值稅稅率）× 預(yù)計(jì)毛利率－預(yù)交城建稅附加－預(yù)交土增稅－期間費(fèi)用

以上兩種理解（簡(jiǎn)稱(chēng)“方法一”、“方法二”）的差異在于，

1、是否對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行增值稅“價(jià)稅分離”；

2、預(yù)繳的增值稅能否在所得稅前扣除。

對(duì)于房企預(yù)售款應(yīng)稅所得算法的主張

筆者主張應(yīng)按照方法一計(jì)算房企預(yù)售款應(yīng)納稅所得額。理由如下：

 1、預(yù)收賬款不存在“價(jià)稅分離”的做法。

“價(jià)稅分離”計(jì)算是針對(duì)增值稅應(yīng)稅收入的計(jì)算方法，房地產(chǎn)預(yù)售階段并未產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，未確認(rèn)收入（預(yù)售僅預(yù)繳增值稅，二者概念不同），因此無(wú)論增值稅法或是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度，均不存在對(duì)預(yù)收賬款“價(jià)稅分離”的做法或規(guī)定。

譬如，房地產(chǎn)預(yù)售階段開(kāi)具的發(fā)票為“不征稅”發(fā)票，僅有金額，不存在“不含稅金額”；在賬務(wù)處理上，房地產(chǎn)預(yù)售階段收取的款項(xiàng)貸記“預(yù)收賬款”，包括財(cái)會(huì)（2016）22號(hào)等文件也未規(guī)定要進(jìn)行“價(jià)稅分離”核算。

故筆者認(rèn)為計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得時(shí)，也不應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款“價(jià)稅分離”。

當(dāng)然，純屬一家之言。

2、相對(duì)而言，方法一更接近現(xiàn)行預(yù)計(jì)毛利率水平。

營(yíng)改增后，自國(guó)家稅務(wù)總局至省、市各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)并未對(duì)預(yù)計(jì)毛利率進(jìn)行調(diào)整，仍沿用了營(yíng)業(yè)稅制下的“15%、10%、5%”的預(yù)計(jì)毛利率。這一預(yù)計(jì)毛利率是稅務(wù)機(jī)關(guān)在營(yíng)業(yè)稅制下按照“應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收賬款 × 預(yù)計(jì)毛利率）－預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加－預(yù)交土增稅－期間費(fèi)用”的公式并考慮納稅人承受能力后制定的預(yù)計(jì)毛利率水平。

因此，筆者認(rèn)為，營(yíng)改增后，在預(yù)計(jì)毛利率水平不變的前提下，應(yīng)該沿用與營(yíng)業(yè)稅制度下計(jì)算應(yīng)納稅所得額更相似的方法一才較為合理。更何況按方法一計(jì)算的企業(yè)所得稅已較營(yíng)業(yè)稅制驟增。

綜合以上內(nèi)容所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增預(yù)繳公式的一般需要分為兩種進(jìn)行計(jì)算，一種就是房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入由含稅的價(jià)格變成不含稅的價(jià)格，另一種就是房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入需要繳納3%的預(yù)售增值稅。通過(guò)對(duì)上文的解讀小編老師相信大家對(duì)此問(wèn)題應(yīng)該都有了自己的理解，更多的會(huì)計(jì)知識(shí)都在會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)。