房產置換怎么做會計實務處理

  案例：A公司擁有B公司18%的股權，2006年B公司以價值5000萬元的不良資產(包括存貨、長期股權投資、長期待攤費用、3年以上往來款等)置換A公司評估值為5000萬元的房產，請問賬務如何處理?

  根據《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》規定，在非貨幣性資產交換，對換入資產的成本有兩種計量基礎。當該項交換具有商業實質，并且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。不具有商業實質或交換涉及資產的公允價值均不能可靠計量的非貨幣性資產交換，應當按照換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費，作為換入資產的成本，不確認損益。

  a、b公司為關聯方，若a、b公司的定價公允，則其賬務處理為：

  a公司：

  借：固定資產清理

  累計折舊

  固定資產減值準備

  貸：固定資產

  借：固定資產清理

  貸：應交稅費——應交營業稅

  應交土地增值稅

  借：應交稅費

  貸：銀行存款

  借：固定資產清理

  貸：銀行存款

  借：長期股權投資

  庫存商品

  應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

  應收賬款等

  貸：固定資產清理

  最后，a公司根據固定資產清理賬戶余額的方向：

  借：營業外支出

  貸：固定資產清理

  或

  借：固定資產清理

  貸：營業外收入

  b公司：

  借：固定資產

  長期股權投資減值準備

  壞賬準備

  貸：主營業務收入 (存貨公允價值)

  應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)

  長期股權投資

  投資收益(長期投權投資轉讓收益)

  應收賬款等

  營業外收入(非流動資產處置利得等)

  借：主營業務成本

  貸：庫存商品

  借：固定資產

  貸：銀行存款(支付契稅及交易費用等)

  房產置換的稅務處理怎么做?

  一、增值稅處理

  根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36 號)，建筑物、土地使用權等非貨幣性資產的按照計稅方法，分別采用不同的稅率或征收率。納稅人是一般納稅人還是小規模納稅人，不動產是自建還是外購，不動產是營改增前取得的，還是之后取得的，增值稅一般納稅人對于老房產是選擇簡易計稅方法，還是一般計稅方法，在各種情況下，預繳稅款的計算，應納稅額的計算，納稅地點等，均存在差異。

  根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)規定，分計稅方法歸類如下:

  1.納稅人適用簡易計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇簡易計稅方法計算增值稅的及小規模納稅人轉讓取得的不動產。當納稅人適用簡易計稅方法時，需考慮不動產屬于自建還是非自建。對于非自建的不動產，納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，即差額，5%征收率計算應納稅額。對于自建的不動產，納稅人應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，即全額，5%計算增值稅。

  2.納稅人適用一般計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇一般計稅方法計算增值稅的及一般納稅人銷售營改增取得的不動產。當納稅人適用一般計稅方法時，非自建不動產和自建不動產的應納稅額計算規定是一致的。即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應納稅額。

  二、土地增值稅

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。應按照適用稅率計算繳納土地增值稅。

  三、印花稅

  依據《關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》 (國稅發[1991]155號)，“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。就產權轉移書據上所載金額按0.5‰貼花。

  四、企業所得稅

  按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的規定，就取得的應納稅所得額按適用稅率計算繳納企業所得稅。

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