你好，我是大賀。北大碩士，做港險規劃第9年。

今天聊一個很多買房家庭會感興趣的工具。國壽海外「豐饒傳承3」+ 廣發銀行保費融資。

它不是普通儲蓄險。也不是單純買保險。

說白了，它更像過去買房時的那套邏輯。用一筆相對小的自有資金，撬動一張更大的資產。再用資產增長，覆蓋融資成本。

這個玩法有吸引力。也有門檻。

我給你拆開講。

過去靠買房賺錢的三件事，現在只剩半個

很多人第一次買房，記得最清楚的不是房價。

是交首付那一刻。

手里只有一部分錢。銀行把剩下的錢補上。房子漲的是總價。你賺的是自己那筆首付的放大收益。

過去十幾年，買房賺錢大概靠三件事。

第一，房價在上行周期里。

第二，用首付撬動總價。

第三，房價漲幅明顯高過貸款利率。

這三件事一起出現，杠桿就特別香。

但到了2026年5月10日，再看這個邏輯，味道已經變了。

國家統計局此前發布的2025年10月數據里，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有53個。一線城市二手住宅價格環比下降0.7%，同比下降5.2%。

房子不漲了。

首付比例也不像以前那么輕松。

房貸利率即便降了，買房意愿也沒回來。2025年9月百城主流首套房貸利率平均約3.08%。但新房成交同比仍下降約12%。

這說明一件事。

買房的杠桿套利邏輯，已經很難復制了。

那有沒有另一個工具，還能保留“首付撬總價”的核心？

有。

就是保費融資。

這次看到的案例演示里，一次性投入188.4萬。9年后預期收回443.7萬。9年凈賺255.3萬。

相當于總投入的135.5%。每年回報13.74%。

注意。這里是“預期”。不是保證。

但這個結構值得認真看。

我對這類方案的態度很明確。

它適合懂杠桿、現金流穩定、能接受中長期持有的人。

短期錢別碰。

怕波動的人也別碰。

但如果你本來就是過去靠房產配置資產的人。又在找新的“首付撬總價”機會。這個方向值得看。

保費融資不是玄學，就是讓銀行替你養保單

別被專業詞嚇住。

保費融資的底層邏輯很簡單。

貸款買保險。

你選一張現金價值高、分紅潛力大的儲蓄分紅險。通常是美元保單，或者港幣保單。

銀行看這張保單的現金價值。也看你的資產情況。批一筆貸款。銀行直接把剩余保費交給保險公司。

保單生效后，你每年主要付貸款利息。

保單里的錢繼續滾。

幾年后，你選擇退保，或者提取現金。先把銀行本金和利息還掉。剩下的，就是你的利潤。

這個東西說白了，就是“借雞生蛋”。

關鍵不是借錢本身。

關鍵是兩個數字。

保單收益率。

貸款利率。

保單收益能覆蓋貸款利息，你才有利潤。

利差越大，杠桿放大越明顯。

我不喜歡把保費融資講成穩賺工具。

這不專業。

它的本質是帶杠桿的金融安排。你必須看懂利率，看懂分紅，也看懂退出時間。

但我也不覺得它復雜到不能碰。

真正要避開的，不是融資保單。

是沒算清楚就上杠桿。

豐饒傳承3的底層：不是靠想象漲，而是靠現金價值和公司實力

融資保單能不能做，第一件事不是看貸款利率。

我會先看保單本身硬不硬。

貸款便宜沒用。底層保單不穩，利差會被吃掉。

這次的底層產品，是國壽海外「豐饒傳承3」。

按資料里的100萬美金總保費案例。加上優惠后，實際應繳保費是904,615.84美元。也就是約90.46萬美金。

我會重點看第9年。

第9年退保發還總額是1,352,640美元。其中保證部分是938,000美元。非保證終期紅利是414,640美元。

也就是說，按90.46萬美金實繳來看。第9年保證退保價值已經到93.8萬美金。

哪怕分紅一分錢沒有，單看保證部分，已經覆蓋實繳保費。

這點很重要。

融資保單最怕底層資產太虛。

豐饒傳承3這個結構，至少在第9年這個節點上，有保證現金價值托底。

再看公司。

國壽海外背后是中國人壽保險集團。財政部出資，國務院直屬。標準普爾評級A級。世界500強排名第59位。

過往分紅實現率長期穩定在90%-100%。豐饒系列中期紅利連續多年**100%**達成。

我不會說未來一定復制過去。

分紅永遠是非保證。

但就融資保單來說，我會優先選這種底層更穩的公司。不是只看哪家演示更高。

我的判斷很直接。

融資方案里，底層保單比貸款噱頭更重要。

國壽海外這張豐饒傳承3，至少是可以拿來認真測算的底層。

15萬美金撬動100萬保單，錢到底怎么流

咱們算一筆賬。

這也是很多人最關心的部分。

總保費100萬美金。5年繳。每年繳20萬美金。

選擇一次性預繳。疊加首年折扣15%，以及預繳利率3.5%。

實際需繳保費是904,616美元。

這不是你全掏。

首日現金價值是786,924美元。廣發銀行按首日現價的**95%**給貸款。

貸款金額是747,577美元。

客戶自付金額是157,038美元。

首年手續費2%。合計首日支付171,990美元。

也就是17.2萬美金左右，撬動一張100萬美金保單。

融資杠桿倍數是5.81。

9年后看退出。

保單預期退保價值約135.3萬美金。

先還銀行本金約74.8萬美金。

剩余約60.5萬美金。

再減掉你前期自付款和這些年利息。9年退保凈利潤約212,724美元。年化13.74%。

這組數字看起來很猛。

但你要看懂它猛在哪里。

保單本身從90.46萬漲到135.3萬。9年漲幅約45%。

這個收益并不夸張。

真正把收益率拉起來的，是你沒有投入90萬美金。你投入的是17萬美金左右的自有資金。銀行替你補了大頭。

這就是杠桿的力量。

我對這組測算的評價是。

數字漂亮。邏輯也成立。

但我不會只看13.74%。

我會看三個條件。

一是你能不能穩定付息。

二是第9年這個退出節點能不能等。

三是分紅實現率和貸款利率有沒有緩沖。

前兩個做不到，這個方案不適合你。

尤其是現金流緊的人。

我不建議上。

融資保單最怕的不是收益不夠高。最怕中途資金斷了，被動處理保單。

降息周期加3.9%封頂，是這套方案最關鍵的安全墊

融資保單里，利率非常要命。

保單收益是右手。貸款成本是左手。

右手賺錢。左手花錢。

兩邊差距越大，你越舒服。

廣發這個方案的貸款利率，取兩者較低。

一個是P-1.975%。目前P是5.25%。

另一個是H+1.15%。

按P口徑算，就是3.275%。

貸款利率還有封頂和封底。

封頂3.9%。封底3.1%。

我挺看重這個封頂。

在香港融資保單里，3.9%封頂并不常見。

沒有封頂的融資，遇到加息周期會很難受。你看著保單在漲，利息也在漲。利潤會被擠壓。

這個方案把融資成本上限鎖住。安全墊明顯更厚。

按3.275%算，每年利息約2.45萬美金。每月約2000美金。

這也是我前面說的現金流要求。

你不能只看首付款。

你還要看每年利息能不能輕松覆蓋。

當前處于美聯儲降息周期。

這對融資保單是加分項。

貸款成本有機會往下走。保險公司投資端也可能受益。比如債券價格修復，市場流動性改善。

成本端變輕。收益端有空間。

利差自然更好看。

我不喜歡把“降息周期”說成確定紅利。

市場不會按任何人的劇本走。

但從融資結構看，現在確實比高息階段舒服很多。

素材里還做了壓力測試。

假設9年里，分紅實現率只有70%。

再假設融資利率一直維持封頂3.9%。

這是很保守的壓力情景。

國壽海外歷史上，70%這種分紅實現率并沒有發生過。融資類產品更沒有過。

但就算按這個極端假設，第9年退保IRR仍有2.99%。

正常情景下，100%實現率加3.10%利率，9年退保IRR是14.50%。

100%實現率加3.35%利率，是13.42%。

70%實現率加3.90%利率，是2.99%。

這個壓力測試，我會怎么解讀？

不是說它沒風險。

而是風險邊界比較清楚。

上行情景下，收益很可觀。

下行情景下，仍然有正收益空間。

當然，前提是你能扛到第9年。也能按時付息。還要接受分紅非保證。

這里我給一個很明確的判斷。

國壽海外豐饒傳承3+廣發融資，是我會放進候選清單的方案。

原因不是收益演示高。

而是它同時有三樣東西。

底層保單保證現金價值夠硬。

國壽海外分紅記錄夠穩。

廣發貸款成本有封頂。

這三件事同時出現，才值得談杠桿。

只追年化13.74%的人，反而容易看偏。

寫在最后：300萬資產證明之外，更要看你的現金流

最后把門檻說清楚。

這不是所有人都能投的產品。

廣發銀行系統內，需要100萬美金資產證明。這個是時點證明。

或者，全球范圍內本人名下有300萬美金資產證明。

還要看征信報告。

如果有負債，需要補齊等額資產證明。

還需要預存資金。

先放入一年利息。每年年審前，也要放入一年利息。

這些要求不低。

它篩掉的不是普通客戶。

篩掉的是現金流不穩、資產證明不夠、負債結構不清楚的人。

我個人的建議很直接。

如果你的錢未來3年內可能要買房、創業、周轉。別碰。

如果你每年付2萬多美金利息都會緊張。也別碰。

如果你看不懂分紅非保證，只想拿固定收益。更不合適。

但如果你有美元資產配置需求。現金流穩定。能接受9年左右的周期。也理解杠桿的邊界。

這類方案可以認真評估。

保費融資不是買房的簡單替代品。

它更像是買房邏輯的一次遷移。

從磚頭，遷移到保單。

從賭房價，遷移到現金價值、分紅能力和融資成本。

這個變化挺大。

利率、門檻、銀行政策，也都可能調整。

當下確實像一個不錯的窗口。

但窗口不會一直開。

真正該做的，不是被年化數字帶著走。

而是把自己的資產、現金流、風險承受力，先擺在桌面上。

算得過來，再上。

算不過來，就別硬上。

大賀說點心里話

這類方案，最怕只看收益圖。真正省錢和控制風險，往往在方案細節里。你要是想看看自己適不適合做保費融資，可以把材料發我，我幫你按現金流重新算一遍。