房地產開發公司以不動產投資入股的稅務處理

增值稅

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。同時，第十一條規定，有償，指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。對于本案中A公司將房產投資入股換取B公司的股權行為屬于有償取得“其他經濟利益”，屬于銷售不動產行為，應繳納增值稅。

根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第三條第二款規定，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

土地增值稅

以房產投資入股是否涉及土地增值稅，主要看投資主體及被投資企業是否為房地產企業。《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2015〕5號)規定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。但上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。鑒于本案中A公司為房地產開發企業，因此針對其投資行為征收土地增值稅。根據《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的通知》(京地稅征〔2005〕557號)第六條規定，對房地產開發企業建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定征收土地增值稅。

企業所得稅

企業將開發產品用于投資的行為，企業所得稅政策比較明晰。企業所得稅法實施條例第二十五條和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號文件)第七條，都明確規定了企業將開發產品用于對外投資等行為應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

印花稅

企業以房地產投資入股屬于財產所有權的轉移，根據印花稅規定應當按“產權轉移書據”稅目征收印花稅，投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。假設雙方簽訂的合同未分別注明不含稅金額和增值稅稅額，A公司需繳納印花稅2萬元(4000×0.5‰)。

企業以國有土地投資入股的涉稅處理　

1、增值稅的處理

(1)以國有土地投資入股視同轉讓必須繳納增值稅

①相關稅收政策分析

財稅[2016]36號文件附件一《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”同時第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經經濟利益。”

財稅[2016]36號文件附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第四款“進項稅額”規定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。”

2、土地增值稅的處理

《財政部稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57號)第四條規定：“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。”同時第五條規定“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。”基于此政策規定，投資方與被投資方均為非房地產開發企業時，投資方以國有土地投資入股到被投資企業名下，則不征土地增值稅;投資方或被投資方有一方為房地產開發企業時，投資方以國有土地投資入股到被投資企業名下，投資方必須依法繳納土地增稅。具體而言，投資方將國有土地投資到被投資企業名下，土地增值稅分以下三種情況處理：

(1)非房地產企業將國有土地投資入股到非房地產企業名下，則非房地產企業不繳納土地增值稅。

(2)非房地產企業將國有土地投資入股到房地產企業名下，則非房地產企業必須繳納土地增值稅。

(3)房地產企業將國有土地投資入股到非房地產企業名下，則房地產企業必須繳納土地增值稅。

3、企業所得稅的處理

《關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》(財稅〔2014〕116號)第一條規定“居民企業(以下簡稱企業)以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。企業以非貨幣性資產對外投資，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。”

基于此政策規定，以國有土地投資入股，投資方可以將土地轉讓所得稅按不超過5年的時間均勻計入相應年度的應納稅所得額，計算企業所得稅。

4、印花稅的處理

根據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)的規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。因此，投資方將土地投資入股到被投資企業名下，投資方按照產權轉移書據繳納印花稅，適用稅率為0.05%。

房地產開發公司以不動產投資入股的稅務處理由會計學堂整理，從投資方來看，不同的稅種的處理都有的規則，增值稅、企業所得稅、印花稅等，各個細節都值得琢磨。