董孝彬老師 解答

2025-10-06 20:01

您好，房地產開發企業土地增值稅清算時，規定利息支出不應放在“開發成本”里而應放在“開發費用”中扣除，如果不調整（即把利息繼續放在開發成本里），會導致可扣除金額變大、應納稅額變小，通常就會少交土地增值稅，這屬于稅務上容易出問題的點，現實中部分企業尤其管理不規范的確實存在這種操作但不代表普遍合規；這里的利息主要指房地產開發企業從金融機構（如銀行等）貸款產生的、并能按項目分攤且能提供證明的利息，這部分利息可以據實扣除但不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，而來自關聯方、個人或其他非金融機構的借款利息，一般不被認可為可據實扣除的利息，多數情況下稅務機關不允許這類利息單獨扣除或者放入開發成本中，所以只有正規金融機構貸款利息才可能合規扣除且要放在開發費用里。

西瓜很甜 追問

2025-10-06 20:22

老師：1  稅務上，關聯方、個人或其他非金融機構的借款利息，計算土地增值稅時，是不予扣除？  2  會計上，這部分利息計入財務費用？如果不通過損益類科目，而直接計入往來款余額，如其他應付款科目呢？舉個列子：出借方與借款人，兩邊會計核算口徑不一致，但是審計函證，其實余額也是一樣的，這個怎么判斷對方的處理呢？

董孝彬老師 解答

2025-10-06 20:27

 您好，1. 稅務上，關聯方、個人或其他非金融機構的借款利息，在計算土地增值稅時，一般不予扣除，除非能提供合法有效合同、實際支付憑證、利率不超過同期金融機構貸款利率，且能清晰對應到具體開發項目，但實踐中大多數稅務機關對這類非金融機構借款利息采取嚴格標準，通常不允許作為據實扣除的財務費用，更不會允許放入開發成本中扣除，所以基本不予認可或扣除。  

2. 會計上，這類借款利息通常是計入“財務費用”影響當期損益的，但如果企業沒有通過損益類科目核算，而是直接掛在“其他應付款”等往來科目，只是賬面余額對得上，從會計處理上講不規范，屬于未正確反映費用和負債實質；審計函證時兩邊余額一致只能說明資金往來記錄一致，但無法證明利息是否真實計提、是否費用化或資本化，要判斷對方實際處理方式，需結合合同、利息支付記錄、科目明細、現金流以及對方賬務處理邏輯綜合分析，不能僅憑余額一致就認定處理正確或一致。