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送心意

庾老師

職稱： 中級會計師,稅務(wù)師,初級會計師

2022-04-11 17:49

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此塊地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟使用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重置全價為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價值。其中[1.1/（1＋7%）44]＝0.9491。  要求：  （1）適宜采用收益法評估的不動產(chǎn)有哪些？  （2）采用收益法評估不動產(chǎn)價值時收益期限該如何確定？  （3）試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價值。（計算結(jié)果以元為單位，取整數(shù)）

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

(1)收益法適用于經(jīng)營性且有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)價值評估,如商場、寫字樓、旅館、公寓等,政府機關(guān)、學(xué)校、公園等非經(jīng)營性不動產(chǎn)價值評估大多不適用收益法。

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

(2)①對于單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象的,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命,扣減不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限。

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

②土地與建筑物合成一體評估的情況。如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或與土地使用權(quán)年限相同,則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)年限,可先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命,扣減不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限;然后加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。

庾老師 解答

2022-04-11 17:50

(3)①選定評估方法。該宗不動產(chǎn)有經(jīng)濟收益,適宜采用收益法評估。
①計算總收益
年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

②計算總費用
年管理費=486000×3.5%=17010(元)
年維修費=2500×900×1.5%=33750(元)
年稅金=20×900=18000(元)
年保險費=2500×900×0.2%=4500(元)
年總費用=17010+33750+18000+4500=73260(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

③計算房地產(chǎn)凈收益
年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

④計算建筑物凈收益
a.計算年貶值額。年貶值額本來應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定,但是,在本題中,土地使用年限小于房屋耐用年限,土地使用權(quán)出讓年限屆滿,土地使用權(quán)及地上建筑物將由國家無償收回。這樣,房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此,房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2=48(年),并且不計殘值(因為到期后,由國家無償收回),視為土地使用權(quán)年限屆滿,與地上建筑物一并由國家無償收回。

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

b.計算建筑物現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)=2500×900-46875×4=2062500(元)
c.建筑物年凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原利率=2062500×8%=165000(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

⑤計算土地凈收益
年土地凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-年建筑物凈收益=412740-165000=247740(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:56

您好，請參考上面的習(xí)題及答案

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某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此塊地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟使用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重置全價為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價值。其中[1.1/（1＋7%）44]＝0.9491。　　要求：　?。?）適宜采用收益法評估的不動產(chǎn)有哪些？　?。?）采用收益法評估不動產(chǎn)價值時收益期限該如何確定？　　（3）試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價值。（計算結(jié)果以元為單位，取整數(shù)）
2022-04-11 17:49:14
你好，學(xué)員，請問這個具體咨詢什么問題的
2022-01-22 22:04:53
您后面題目材料有格式不太對，看不太明白
2022-06-25 09:41:01
18年到20年，3年 未來現(xiàn)金流量 租金27*9800 27*9800-27*9800*(2%%2B2%%2B0.5%)=252693 -9800*1500%2B252693*（P/A，7%，50） 你計算一下結(jié)果。
2022-06-18 14:16:12
2022年9月30日，該建筑物的土地出讓方式取得價格為1500元/平方米，包括稅費4.5%的1500x1.045=1567.5元/平方米，重置成本為500元/平方米，房屋門窗、屋頂破損修復(fù)費用30萬，空調(diào)系統(tǒng)每年多耗電0.5萬，因此土地報酬率為：(1567.5-500-0.5)/(1+0.25)(10000)(50)x0.07/10000=7.099625%，房地產(chǎn)綜合報酬率為：(1567.5-500-0.5)/(1+0.25)(10000)(50)x0.08/10000=8.1195%。 拓展知識：中國國家發(fā)展和改革委員會出臺《關(guān)于土地出讓方式取得土地使用權(quán)分期交付之充分利用及稅費有關(guān)問題的通知》，統(tǒng)一規(guī)定：土地出讓方式取得的土地使用權(quán)，由于其是一次性交付完畢，因此不予分期付款，以充分利用地價或者容積率，其稅收亦不予分期征收。
2023-03-02 15:26:49
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