優雅的柚子 追問

2022-08-28 18:14

那車位在申報時是以什么明目申報呢？

優雅的柚子 追問

2022-08-28 18:16

預繳申報的時候房產按照普通住宅申報，那車位按什么申報呢

魯老師 解答

2022-08-28 19:06

房地產企業在經營活動中，為促進銷售推出“買房贈車位” （車位為無產權的地下車位）活動。房地產企業“買房送車位”如何財稅處理？
一、增值稅
銷售無產權的地下車位應按照銷售不動產繳納增值稅。在本案例中，房地產企業為促進銷售推出“買房贈車位”活動，因地下車位的價格已經包含在房價中，因此贈送車位屬于有償贈送，無需視同銷售，不征收增值稅。根據《國家稅務總局關于印發〈增值稅若干具體問題的規定〉的通知》（國稅發[1993]154號）規定：“納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發票，不論其在財務上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。因此，企業在開具增值稅發票時，應將房產和地下車位在同一張發票上分別注明，否則，地下車位應按照規定視同銷售征收增值稅。
舉例：
A房地產企業“買房送車位”促銷活動，住房對外銷售價格為100萬元（不含稅價格，下同），車位對外銷售價格為10萬元，在促銷活動中，房產銷售價格為105萬元，同時贈送一個車位給購房業主。且企業與業主簽訂的合同及房產部門網簽備案的房產成交價款為105萬元，因此，企業正確的開票方式應為房產100萬元，車位10萬元，折扣5萬元，即總價110萬元，折扣5萬元，合計105萬元。
二、土地增值稅
房地產開發企業銷售“無產權”的車位，應屬于建成后有償轉讓，根據國家稅務總局相關規定解析，土地增值稅清算應計算土地增值稅收入，其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。對于“買房贈車位” ，因為土地增值稅清算應當區分普通住宅、非普通住宅、非住宅分別計算，因此，“買房贈車位” 應當分別確認收入，收入確認原理同企業所得稅。
當然，在實務中，也有的地方對轉讓車位使用權，由于不發生產權轉移，由此認為不應當計算土地增值稅。對于“買房送車位”，不論車位是否計算土地增值稅，均應當分別確認住房收入與車位收入。
三、企業所得稅
根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第三條規定，企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。由于房地產企業贈送的車位，仍屬于本企業自己開發的產品范疇。所以，房地產企業“買房送車位”業務同我們日常中贈送的視同銷售并不一樣，需要視同銷售的贈送特指無償贈送的情況，這里房地產企業的贈送顯然不屬于無償贈送，而是屬于一種捆綁銷售行為。因此，房地產企業不需要將贈送的車位再視同銷售處理計算繳納相關稅費。
四、個人所得稅
《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第74號）規定，企業在業務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品（包括網絡紅包，下同），以及企業在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業贈送的具有價格折扣或折讓性質的消費券、代金券、抵用券、優惠券等禮品除外。以“買房”為前提所贈送的車位，不屬于“偶然所得”，不涉及個人所得稅。
五、契稅
原《財政部 國家稅務總局關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復》（財稅【2004】126號）第一條規定：“對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。”
現行政策即《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第23號）第二條第（六）項規定：“房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。”
從規定的表述可以看出如下亮點變化：一是未再強調車位計征契稅依據所有權轉移變動；二是車位適用稅率的選定不再依據是否單獨計價來判斷，而是圍繞是否同屬一個不動產單元來確定。但對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，仍然不征收契稅。