你好，我是大賀。

最近有個客戶問我一件事。

手里有一筆美金。大概兩百萬左右。房子不想再買。A股看不懂。銀行存款又覺得太慢。美債收益往下走，又怕鎖不住多久。

他問我。

“以前買房是首付撬總價。現(xiàn)在還有沒有類似的機(jī)會？”

這個問題很真實(shí)。

截至2026年05月10日，我看港險配置時，會更關(guān)注一種工具。

不是普通儲蓄險。

而是國壽海外「豐饒傳承3」+ 廣發(fā)銀行保費(fèi)融資。

它的核心，不是保單本身收益有多夸張。

而是用融資，把保單現(xiàn)金價值放大。

說白了，就是把過去買房那套“首付撬總價”的邏輯，挪到了香港保單上。

不過這類產(chǎn)品，我不會建議所有人碰。

資金短。現(xiàn)金流緊。征信一般。別碰。

手里有美金。資產(chǎn)證明夠。能接受9年左右周期。可以認(rèn)真看。

手握幾十萬美金，最難的是找不到“首付撬總價”的機(jī)會

過去十幾年，很多人靠買房賺到錢。

不是所有人都有多神。

更多時候，是時代給了一個電梯。

買房賺錢有三個條件。

房價在上漲風(fēng)口里。

少量首付，可以撬動一套總價更高的房子。

房價漲幅，明顯跑贏貸款利率。

這三點(diǎn)湊在一起，回報會被放大。

但現(xiàn)在不一樣了。

房子不漲了。首付比例也不低。按揭利率也不算便宜。

原來那三個條件，少了兩個半。

2025年10月，中指研究院的數(shù)據(jù)也很直觀。百城二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.72%。同比下跌7.34%。已經(jīng)連續(xù)41個月同比下跌。

這不是情緒。

這是大環(huán)境變了。

我現(xiàn)在不太建議高凈值家庭繼續(xù)用老眼光看房產(chǎn)。

尤其是那種“反正房子總會漲”的想法。

這個信仰，已經(jīng)很貴了。

188.4萬變443.7萬，保費(fèi)融資把杠桿挪到了香港

這次國壽海外和廣發(fā)銀行的融資保單案例，數(shù)字很直接。

一次性投入188.4萬美金。

9年后預(yù)期收回443.7萬美金。

9年凈賺255.3萬美金。

相當(dāng)于總投入的135.5%。

每年回報顯示為13.74%。

中間現(xiàn)金流也清楚。

9年間每月還息2.45萬美金。

到期一次性還本。

你別被那些專業(yè)名詞唬住。

保費(fèi)融資的底層邏輯，就是貸款買保險。

客戶自己出一部分錢。

銀行根據(jù)保單現(xiàn)金價值和客戶資產(chǎn)情況批貸。

銀行把剩余保費(fèi)付給保險公司。

保單正常運(yùn)作。客戶每年還利息。

幾年后，退保或者提取現(xiàn)金。

先還銀行本息。

剩下的，就是客戶利潤。

這事兒說穿了不復(fù)雜。

核心就看兩件事。

保單收益能不能覆蓋融資利息。

保單收益率和貸款利率之間，利差夠不夠厚。

利差越大，杠桿越明顯。

我對這類方案的態(tài)度很明確。

它不是普通家庭的理財產(chǎn)品。

它更像高凈值客戶的資產(chǎn)工具。

用得對，效率很高。

用錯了，也會很難受。

豐饒傳承3的底層，關(guān)鍵看保證價值和國壽海外背景

融資保單不能只看貸款。

我會先看底層資產(chǎn)。

這張保單到底是誰發(fā)的。

現(xiàn)金價值夠不夠硬。

分紅歷史穩(wěn)不穩(wěn)。

這次底層產(chǎn)品，是國壽海外的豐饒傳承3。

以總保費(fèi)100萬美金為例。

加上優(yōu)惠后，實(shí)際應(yīng)繳保費(fèi)是904,615.84美金，約90.46萬美金。

第9年，退保發(fā)還總額為1,352,640美金。

里面保證部分是938,000美金。

非保證終期紅利是414,640美金。

這點(diǎn)很重要。

哪怕不看非保證分紅，第9年的保證退保價值也有93.8萬美金。

和實(shí)際繳的90.46萬美金相比，保證端已經(jīng)有支撐。

當(dāng)然，保費(fèi)融資不是只買保證。

它還要吃分紅。

國壽海外背后是中國人壽保險集團(tuán)。

財政部出資。國務(wù)院直屬。

標(biāo)準(zhǔn)普爾評級A級。

世界500強(qiáng)排名第59位。

過往分紅實(shí)現(xiàn)率，長期穩(wěn)定在90%-100%。

豐饒系列中期紅利，連續(xù)多年100%達(dá)成。

我會把這點(diǎn)看得很重。

融資保單的“漲”，不能靠故事。

要靠產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。也要靠保險公司實(shí)力。

這套方案在保單端，底子是夠厚的。

15萬進(jìn)場，每月還2000美金，9年后拿走60.5萬

我給你算筆賬你就懂了。

以總保費(fèi)100萬美金為例。

5年繳。每年保費(fèi)20萬美金。

國壽目前首年折扣15%。

再疊加預(yù)繳利率3.5%。

實(shí)際需繳保費(fèi)為904,616美金。

首日現(xiàn)價是786,924美金。

廣發(fā)按首日現(xiàn)價的**95%**貸款。

貸款金額是747,577美金。

客戶自付金額是157,038美金。

首年手續(xù)費(fèi)2%。

合計首日支付171,990美金。

廣發(fā)這套方案，貸款利率取兩個里面較低的。

一個是P-1.975%。

這里P是5.25%。

另一個是H+1.15%。

按**3.275%**測算。

每年利息約24,483美金。

每月大概2000美金。

利率還有一個關(guān)鍵設(shè)置。

封頂3.9%。

封底3.1%。

融資杠桿倍數(shù)是5.81倍。

這就是我愿意多看它一眼的原因。

不是單純利率低。

而是成本上限被框住了。

9年后，保單預(yù)期退保價值約135.3萬美金。

還掉銀行本金約74.8萬美金。

剩下約60.5萬美金。

再扣掉前期自付和9年利息。

9年退保凈利潤是212,724美金。

對應(yīng)年化13.74%。

7年退保凈利潤只有16,301美金。

年化1.35%。

8年退保凈利潤是94,167美金。

年化6.84%。

你看。

這不是越早退越好。

這套方案真正舒服的點(diǎn)，在第9年附近。

保單本身9年漲幅大約45%。

杠桿放大后，客戶年化才會到**13.7%**附近。

我會很直接地說。

如果你只打算放5到7年。

這套方案吸引力一般。

如果你能接受9年周期。

它才開始變得有意思。

分紅打七折、利率到頂，壓力測試還剩2.99%

融資保單最怕兩個問題。

分紅不達(dá)標(biāo)。

利率往上沖。

這兩個問題不講清楚，只講收益，就是不負(fù)責(zé)任。

廣發(fā)這套方案的好處，是融資利率有封頂。

最高3.9%。

在香港保費(fèi)融資里，這個封頂設(shè)置非常少見。

很多老方案，要么封頂高。

要么干脆沒有明確封頂。

這點(diǎn)我很看重。

因?yàn)槿谫Y產(chǎn)品，最怕成本失控。

再看分紅端。

國壽旗下產(chǎn)品終期實(shí)現(xiàn)率，長期穩(wěn)定在100%。

這里當(dāng)然不能說未來一定100%。

港險分紅本來就有非保證部分。

但歷史表現(xiàn)，至少給了一個參考。

壓力測試也做得比較狠。

假設(shè)9年里，分紅實(shí)現(xiàn)率只有70%。

再假設(shè)融資利率一直維持在封頂3.9%。

這個組合，已經(jīng)很保守。

素材里也寫了。

70%分紅實(shí)現(xiàn)率，在國壽海外歷史上從未發(fā)生過。

融資類產(chǎn)品更是從未有過。

在這個極端情況下，第9年退保IRR仍有2.99%。

不是很高。

但沒有擊穿本金。

正常測算里。

100%實(shí)現(xiàn)率 + 3.10%利率，9年退保IRR是14.50%。

100%實(shí)現(xiàn)率 + 3.35%利率，是13.42%。

70%實(shí)現(xiàn)率 + 3.90%利率，是2.99%。

這就是我對它評價比較高的地方。

上行空間不錯。

下行也被壓住了。

不是沒有風(fēng)險。

但風(fēng)險不是敞口裸奔。

當(dāng)前還處在美聯(lián)儲降息周期里。

2025年10月29日，美聯(lián)儲把聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)至3.75%-4.00%。

這是當(dāng)年第二次降息。

降息對這類融資方案很關(guān)鍵。

貸款成本往下走。

保單端潛在投資環(huán)境也更友好。

成本端少一點(diǎn)。

收益端多一點(diǎn)。

中間利差就更舒服。

不過我也提醒一句。

別把降息當(dāng)成確定收益。

降息是環(huán)境，不是合同。

合同里寫死的，才是真的底線。

代價也很清楚：資產(chǎn)證明、征信、現(xiàn)金流都要過關(guān)

這套方案不是人人能投。

這句話必須放在臺面上。

廣發(fā)這邊的門檻不低。

要么在廣發(fā)銀行系統(tǒng)內(nèi)，有100萬美金資產(chǎn)證明。

而且是時點(diǎn)證明。

要么在全球范圍內(nèi)，本人名下有300萬美金資產(chǎn)證明。

還要看征信報告。

如果有負(fù)債，需要補(bǔ)齊等額資產(chǎn)證明。

還要預(yù)存資金。

先放入一年利息。

每年年審前，也要放入一年利息。

我不建議現(xiàn)金流緊的人做這個。

哪怕你賬面資產(chǎn)夠。

每年利息也要穩(wěn)定準(zhǔn)備。

中間不能斷。

保費(fèi)融資最怕什么？

不是收益少一點(diǎn)。

而是你在不合適的時間，被迫退出。

融資保單要賺錢，絕對不是無腦選貸款利率低的。

低利率今天好看。

明天可能變。

真正風(fēng)險可控的方案，要看兩端。

一端是分紅實(shí)現(xiàn)率穩(wěn)不穩(wěn)。

一端是貸款成本能不能控住。

國壽海外豐饒傳承3，加廣發(fā)這個封頂利率結(jié)構(gòu)。

我會把它列入可重點(diǎn)評估的方案。

但我不會推給保守型家庭。

也不會推給短期周轉(zhuǎn)資金。

更不會推給靠借錢湊資產(chǎn)證明的人。

這類客戶，別碰。

它適合的是另一類人。

手里有美元資產(chǎn)。

本來就不急用。

能接受9年左右周期。

愿意用一部分杠桿，提高資金效率。

而且資產(chǎn)證明、征信、現(xiàn)金流都干凈。

這種人，可以認(rèn)真談。

寫在最后：這筆美金要不要動，先看你能不能拿住9年

這幾年，很多家庭都在重新找配置出口。

房產(chǎn)不再是以前的房產(chǎn)。

銀行利率也不是以前的利率。

港險保費(fèi)融資，確實(shí)給了一個新工具。

但工具越高級，越不能亂用。

我對國壽海外「豐饒傳承3」+ 廣發(fā)銀行保費(fèi)融資的判斷很明確。

底層保單夠穩(wěn)。

融資成本有封頂。

9年測算有吸引力。

壓力測試也過得去。

但它不適合短錢。

不適合現(xiàn)金流緊的人。

不適合看見13.74%就沖進(jìn)去的人。

還有一點(diǎn)要記住。

利率會變。

門檻會變。

銀行政策也可能調(diào)整。

當(dāng)下這個窗口，確實(shí)不錯。

但窗口不是永遠(yuǎn)開著。

真要做，先把自己的資金周期、資產(chǎn)證明、征信、現(xiàn)金流全部理清楚。

咱不整虛的。

能拿住9年，再談收益。

拿不住，收益再好也別碰。

大賀說點(diǎn)心里話

這類融資保單，關(guān)鍵不只是“能不能買”。更關(guān)鍵是“怎么買更省，怎么做更穩(wěn)”。如果你手里有美金資產(chǎn)，想看自己適不適合，可以把方案先拆開算清楚。